Soppalco: necessario il permesso se la struttura non è di piccole dimensioni e amplia le superfici

Non essendo univoca la disciplina edilizia del soppalco deve ritenersi necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, ex articolo 3, comma I, del Dpr n. 380/2001, con incremento delle superfici e, in prospettiva, un ulteriore carico urbanistico. Si rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. Lo hanno affermato i giudicei della Quarta del Consiglio di Stato con la sentenza 21 febbraio 2022, n. 1213 .

La valutazione dell’impatto del soppalco
Il Consiglio di Stato, nella sentenza qui in esame, si sofferma in ordine alla disciplina che si applica ai soppalchi per potersene affermare la legittimità sotto il profilo edilizio.

Non vi è dubbio che un soppalco, in relazione alle relative dimensioni e altezze, può essere idoneo a determinare un aumento di superficie dell'immobile.

Al riguardo, deve infatti distinguersi tra le ipotesi in cui la realizzazione di un soppalco, per le sue limitate caratteristiche di estensione e per le modeste dimensioni, anche avuto riguardo alla sua altezza, non determini la creazione di un ambiente idoneo ad incrementare la superficie utile o il carico urbanistico, dalle ipotesi in cui, in base alle concrete caratteristiche dell'opera, la realizzazione di soppalchi, per le dimensioni non modeste, determini una modifica della superficie utile ampliando in maniera significativa la superficie calpestabile (Tar Lazio, Roma, 13 luglio 2017 n. 8465; Consiglio di Stato, sezione IV, 3 settembre 2014, n. 4468).

Nella sentenza qui in esame l’adito Collegio giudicante aderisce all’insegnamento della giurisprudenza amministrativa che, nel tempo, ha messo in luce come un soppalco può realizzarsi in regime di edilizia libera quando, oltre a non determinare un incremento della superficie dell’immobile, sia anche privo di luci o vedute e non presenti una altezza tale da comportare l’impossibile sua fruibilità dalle persone.

A tutt’altra conclusione si perviene quando trattasi di locale fruibile, con aumento di superficie dell’immobile in cui è collocato e con conseguente ulteriore carico urbanistico: in tal caso occorre il previo

titolo edilizio ( Cons. Stato, sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002 ; T.a.r. Lazio, Roma, sez. II bis, 18 luglio 2018, n. 8132; Cons. Stato, sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4166; Tar Campania, Napoli, sez. IV, 27/09/2018, n. 5645; Tar Sardegna, Sez. II, 23 settembre 2011, n. 952; Tar Lombardia, Milano, Sez. II, 11 luglio 2011, n. 1863; Tar Campania, Napoli, Sez. II, 21 marzo 2011, n. 1586).

Le norme controverse in materia

Numerose sono le opere che, dal punto di vista delle loro conformità urbanistica, hanno dato adito a più di una controversia di carattere interpretativo: il punctum dolens ruota intorno al concetto di “attività edilizia libera” in riferimento al quale, quanto al quadro normativo di riferimento (Cons. Stato, sez. VI, 4 gennaio 2022, n. 32) si vedano:

- l'articolo  6   del Dpr n. 380/2001  che elenca una serie di opere eseguibili senza alcun titolo abilitativo, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali. Tale elencazione, consentendo la realizzazione di interventi edilizi che non comportano/consentono alcun tipo di controllo da parte dell'autorità pubblica, deve ritenersi in sé tassativo, ferma restando l'eventuale elasticità delle definizioni utilizzate, che può richiedere un'opera interpretativa del giudicante; 

- il Dm 2 marzo 2018 ("Approvazione del glossario contenente l'elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera") il quale individua tra le principali opere di edilizia libera singoli arredi (quali barbecue, fioriere, fontane, muretti, panche), giochi per bambini, pergolati di limitate dimensioni, ricoveri per animali domestici e da cortile, ripostigli per attrezzi, sbarre d'accesso, separatori, stalli per biciclette, elementi divisori e "tende, tende a pergola, pergotende, coperture leggere di arredo;

- l'articolo 3, lettera e.5), Dpr n. 380/2001 . Il riferimento è ai manufatti «diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee», nonché trattasi «delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti».

Gli orientamenti, i diversi strumenti edilizi e l’attività libera

Si è così affermato in giurisprudenza che le "tensostrutture" sono opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, senza necessità del preventivo rilascio del permesso di costruire, solo quando sono funzionali a soddisfare esigenze contingenti e temporanee e destinate a essere immediatamente rimosse entro un termine non superiore ai novanta giorni, e che, ai fini del giudizio sulla precarietà delle stesse, è irrilevante la tipologia dei materiali impiegati (Cass. pen., sez. III, 17 settembre 2019, n. 38473).

Quanto alle pergotende esse sono definibili quali manufatti in cui l'opera principale è costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda; non è invece configurabile una pergotenda se la struttura principale è solida e permanente e, soprattutto, tale da determinare una evidente variazione di sagoma e prospetto dell'edificio. A riguardo risultano decisive le dimensioni e l'impatto prodotto sul territorio indipendentemente dalla natura precaria e amovibile dell'opera stessa" (ex multis, C.G.A., 5 gennaio 2021, n. 11; T.a.r. Lazio, Roma, sez. II bis, 25 gennaio 2022, n. 830).

Con riferimento alla realizzazione di parcheggi il Consiglio di Stato in più occasioni ha affermato la necessità del permesso di costruire edilizio , in quanto la sistemazione di un'area a parcheggio aumenta il carico urbanistico (Cons. Stato, sez. VI, 17 dicembre 2018, n. 7103: Cons. Stato, sez. II, 1 luglio 2019, n. 4475).

Ed ancora, si può configurare un pergolato quanto si è al cospetto di un manufatto leggero, amovibile e non infisso al pavimento, non solo privo di qualsiasi elemento in muratura da qualsiasi lato, ma caratterizzato dalla assenza di una copertura anche parziale con materiali di qualsiasi natura, e avente nella parte superiore gli elementi indispensabili per sorreggere le piante che servano per ombreggiare: in altri termini, la pergola è configurabile esclusivamente quando vi sia una impalcatura di sostegno per piante rampicanti e viti (Cons. Stato, sez. VI, 3 gennaio 2022, n. 8).

Per quanto riguarda il muro di cinta e quelli di contenimento opera il principio di diritto per cui i requisiti essenziali del muro di cinta sono costituiti dall'isolamento delle facce, dall'altezza non superiore a metri tre e dalla sua destinazione alla demarcazione della linea di confine e alla separazione e chiusura della proprietà; diversamente, quando si è in presenza di un dislivello di origine artificiale, deve essere considerato costruzione in senso tecnico - giuridico il muro che assolve in modo permanente e definitivo anche alla funzione di contenimento di un terrapieno creato dall'opera dell'uomo (Cons. Stato, sez. VI, 13 giugno 2008 n. 2954; da ultimo Cons. Stato, sez. VI, 3 gennaio 2022, n. 1).

Non solo. Si è poi ritenuto, riguardo alle attività di pavimentazione e spargimento di ghiaia sul terreno, che debba essere assentita dal Comune ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, anche quelle non consistenti in attività di edificazione, ma nella modificazione dello stato materiale e della conformazione del suolo qualora appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d'uso (Cons. Stato, sez. V, 27 aprile 2012, n. 2450; Cons. Stato, sez. V, 31 marzo 2016 n. 1268).

Peraltro, il regime dell'attività edilizia libera non è applicabile agli interventi che, pur rientrando nelle tipologie di cui alla disposizione dell’articolo 6 del  Dpr. n. 380 cit,, siano comunque in contrasto con le prescrizioni degli strumenti urbanistici (Cass. pen., sez. III, 9 luglio 2019, n. 29963).

Si è detto: «Il fatto che le serre mobili rientrino nell'attività edilizia libera non impedisce l'adozione di misure ripristinatorie. Il carattere libero di queste edificazioni è infatti subordinato al rispetto dei limiti di legge, come si può desumere dall'art.  6 comma 1  del  D.P.R. n. 380 del 2001 . Una volta superato il rapporto di copertura, le serre mobili ricadono nel regime delle nuove costruzioni senza titolo» (T.a.r. Lombardia Brescia, sez. II, 14 febbraio 2022, n. 140).