A seguito di recesso nega il diritto di visita dell’immobile locato, conduttore condannato al risarcimento danni

La vicenda in esame riguarda uno degli argomenti di maggiore attualità in materia immobiliare e di diritto alla visita dell’immobile locato da parte del locatore, in caso di nuova locazione a seguito di recesso esercitato dal conduttore.

Il Tribunale di Roma si è trovato a statuire sulla domanda del locatore che concludeva come segue: “accertato che il Conduttore, dopo aver esercitato il recesso in data 30 Marzo 2021 per il 30 Settembre 2021, ed anche fino alla data di effettivo rilascio del 21 Ottobre 2021, non ha mai consentito l’esercizio delle visite nell’immobile oggetto di locazione per mesi sei, siccome convenuto nel contratto stipulato, per l’effetto condannarlo al risarcimento di sei mensilità del canone pattuito di Euro 1.600,00 cadauno; - accertata inoltre l’esistenza di danni interni all’immobile […] condannarlo al pagamento di Euro 22.025,56 (oltre Iva per quelle operazioni ad essa soggette […]) Il tutto onerato degli interessi di legge dalla data delle singole scadenze al soddisfo nonché spese e compensi di lite ivi compresi i danni ex art. 96 c.p.c. […]”

La vicenda traeva origine da una dichiarazione di incompetenza del Giudice di Pace di Roma, il quale di dichiarava incompetente.

Il Giudice investito del contenzioso in Tribunale, la dott.ssa Chiara Salvatori della VI sezione, evidenziava come a prescindere dalla legittimità del provvedimento del Giudice di Pace con cui ha rimesso le parti dinanzi all’Autorità competente, la sentenza o ordinanza di incompetenza del giudice adito va impugnata con istanza di regolamento necessario di competenza, acquistando, in caso contrario, efficacia di giudicato. Per tale motivo, successivamente, né le parti, né il Giudice, hanno la facoltà di rimettere in discussione quanto stabilito. Peraltro, nel merito, trattandosi di domanda di restituzione del deposito cauzionale e di domanda inerente rapporto locatizio, dovendosi quindi escludere la competenza del Giudice di Pace, trattandosi di materia da ritenersi riservata alla competenza del Tribunale.

Il locatore domandava il pagamento di un ammontare pari a sei mensilità di canone, sul presupposto che il conduttore non aveva consentito le visite volte al reperimento di nuovi conduttori, avendo quindi locato tardivamente l’unità immobiliare.

La Dott.ssa Chiara Salvatori ha ritenuto provata la domanda in quanto il locatore ha provato la fonte del suo diritto, producendo il contratto di locazione dove all’art. 13 prevedeva l’obbligo per il conduttore di consentire la visita dell’immobile due volte a settimana.

Il conduttore, invece, aveva presentato in giudizio un contratto non sottoscritto, con diversa pattuizione all’art. 13, contratto di cui non si può tenere conto, facendo fede la versione firmata dalle parti e non certo quella priva di sottoscrizioni.

Peraltro, il conduttore non aveva contestato l’impossibilità di effettuare le visite per il locatore, ammettendo di non averle permesse a causa dell’emergenza sanitaria che rendeva pericoloso per la salute degli occupanti eventuali visite di terzi. Al termine dell’emergenza, comunque, non consentiva le visite ed anzi, dopo nuova richiesta del locatore, opponeva rifiuto informando il locatore di essere in procinto di partire per le ferie estive e di non essere disponibile a consentire l’accesso fino alla fine di agosto.

Il conduttore, inoltre, aveva trasmesso un video dell’immobile, ma da utilizzare solo parzialmente, come rilevato dal Giudice: “né può opinarsi che al rifiuto di far effettuare le visite potesse sopperirsi con la visione dei filmati inviati dal conduttore al locatore: anche a voler ignorare il dato letterale della clausola contrattuale, chiaro nel riferirsi a visite in presenza, lo stesso locatario ammetteva nella comunicazione da ultimo citata di avere vietato al locatore di pubblicizzare l’appartamento con i filmati inviati, che avrebbero dovuto essere mostrati solo a potenziali interessati: il conduttore pretendeva, in maniera invero singolare, che il locatore inserisse nel nuovo annuncio le vecchie foto dell’immobile, non più riproducenti lo stato attuale dello stesso, e, poi, quando richiesto dagli interessati di effettuare la visita, mostrasse loro i filmati, i quali, peraltro, non mostravano l’appartamento nella sua interezza, come pure riconosciuto dal convenuto nella medesima comunicazione”.

Dunque, il conduttore non solo non consentiva le visite all’immobile, consentiva parzialmente l’utilizzo del video e, in ultimo, riconsegnava l’immobile tardivamente rispetto alla data convenuta.

Per tale motivo, il Tribunale di Roma dichiarava che nulla deve essere disposto in merito alla restituzione del deposito cauzionale, avendo il locatore, sulla base del decreto ingiuntivo opposto, sebbene poi revocato, già restituito il relativo importo al conduttore.

Il Giudice ha invece ritenuto congrua la richiesta del locatore, condannando il conduttore al pagamento di un risarcimento danni nella misura di sei mensilità a causa dell’impossibilità di effettuare le visite e quindi locare nuovamente l’immobile. Ha condannato il conduttore anche al pagamento delle spese di lite.

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*Avv. Federico Bocchini, Studio Legale Bocchini Giglioni

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