Balneari - Per gli attuali Concessionari la partecipazione alle Gare è un imperativo, le nuove Linee Guida
Le offerte saranno valutate non solo in base all’offerta economica, ma anche alla qualità del progetto, all’esperienza del concessionario nel settore e all’uso di materiali eco-compatibili. Un punteggio elevato nelle categorie tecniche potrebbe fare la differenza tra l’aggiudicazione e la perdita della concessione
Il recente Disegno di Legge (DDL) sulle concessioni balneari , approvato dal Consiglio dei Ministri il 5 settembre 2024, introduce modifiche significative rispetto alla precedente legge 118/2022 (legge Draghi), suscitando forte disappunto tra i concessionari balneari. L’aspetto più controverso e penalizzante per gli attuali gestori riguarda la drastica riduzione degli indennizzi, che si stima diminuiranno di oltre il 90% rispetto a quanto inizialmente previsto.
Punti chiave del nuovo DDL
- 1. Proroga delle concessioni: Il DDL estende la validità delle concessioni attuali fino al 30 settembre 2027, offrendo più tempo sia agli attuali concessionari e ai potenziali nuovi entranti di predisporsi ad una migliore partecipazione. il DDL stabilisce una durata minima di 5 anni e massima di 20 anni per le nuove concessioni.
- 2. Drastica riduzione degli indennizzi: La modifica più significativa e penalizzante riguarda il calcolo degli indennizzi per i concessionari uscenti. Mentre la legge Draghi apriva alla possibilità di calcolare l’indennizzo sull’intero valore aziendale, il nuovo DDL lo limita al “ valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati al termine della concessione ” e a “ un’equa remunerazione sugli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni ”. Dati alla mano di tanti stabilimenti balneari, questa modifica comporta una riduzione stimata media di oltre il 90% del valore degli indennizzi, rappresentando un duro colpo per i concessionari uscenti.
Inoltre, il nuovo concessionario dovrà pagare almeno il 20% dell’indennizzo totale prima che la nuova concessione diventi effettiva. Il DDL non prevede però meccanismi di garanzia o scadenziario per il pagamento del restante 80%. Un nuovo concessionario potrebbe pagare il 20% iniziale, entrare in possesso dell’attività, e poi fallire o dichiarare bancarotta, lasciando il concessionario uscente con una frazione minima dell’indennizzo dovuto. In caso di difficoltà economiche del nuovo gestore, il pagamento dell’indennizzo potrebbe diventare una priorità secondaria rispetto ad altri debiti o obblighi finanziari. I concessionari uscenti potrebbero trovarsi in una posizione di svantaggio, rischiando di perdere non solo la concessione ma anche il valore reale del loro investimento pluriennale.
Questa struttura di pagamento ideata nel DDL potrebbe incoraggiare offerte da parte di soggetti con limitate risorse finanziarie, in grado di pagare solo il minimo iniziale ma senza solide garanzie per il futuro.
- 3. Processo di perizia per gli indennizzi: Il DDL introduce un nuovo elemento critico riguardante la determinazione degli indennizzi. Le perizie saranno effettuate da professionisti incaricati dal Comune, scelti da una lista di nominativi fornita dall’ordine dei commercialisti. Questo processo non solo lascia ulteriori oneri potenzialmente rilevanti sui concessionari uscenti, ma apre anche la possibilità di nuovi ricorsi se i valori determinati dai periti risulteranno lontani dalle aspettative degli attuali concessionari. Questa situazione potrebbe portare a un’ulteriore incertezza e a possibili contenziosi legali.
- 4. Aumento dei canoni demaniali: Il DDL prevede un aumento del 110% dei canoni demaniali, incrementando ulteriormente gli oneri per i gestori.
- 5. Possibilità di demolizione delle strutture esistenti: Gli enti locali avranno la facoltà di imporre la demolizione delle strutture pre-esistenti a spese del concessionario uscente, aggiungendo ancora un potenziale onere economico.
- 6. Criteri di aggiudicazione: I nuovi criteri, sebbene includano l’esperienza tecnica e professionale, non sembrano dare un peso preponderante alla continuità gestionale, potenzialmente penalizzando i concessionari storici.
La recente pubblicazione di questo DDL per le concessioni demaniali marittime ha sollevato preoccupazioni tra molti concessionari, soprattutto tra i gestori dei piccoli stabilimenti balneari. Le opinioni pubbliche e politiche hanno generato un clima di incertezza, spingendo alcuni a considerare la non partecipazione come un’opzione. Tuttavia, questa scelta potrebbe rivelarsi controproducente per gli attuali concessionari, sia a breve che a lungo termine.
Non partecipare alle gare significa lasciare il futuro del proprio stabilimento nelle mani del destino. In un mercato sempre più competitivo, il rischio di perdere l’opportunità di continuare a gestire il proprio stabilimento è concreto.
Infatti, soprattutto se nessun altro concorrente si presenta per il proprio lotto, il concessionario attuale potrebbe confermare la concessione alle condizioni stabilite, mantenendo il controllo della sua attività. Non presentarsi, al contrario, equivale a rinunciare automaticamente a questa possibilità.
Ma anche se altri concorrenti dovessero competere per il proprio lotto, non sarebbe detto che automaticamente saranno in grado di presentare una proposta migliore degli attuali concessionari.
Inoltre, va considerato un aspetto spesso trascurato: in caso di mancata aggiudicazione della concessione, l’attuale concessionario potrebbe essere obbligato a smantellare le strutture presenti sulla spiaggia. Questo comporterebbe costi aggiuntivi e potenzialmente significativi, che potrebbero essere evitati partecipando e vincendo la gara.
È anche importante considerare che partecipare alla gara permette di giocare un ruolo attivo nel futuro del settore turistico. I bandi potranno offrire spazi di manovra per presentare proposte innovative, migliorare i servizi offerti e valorizzare il proprio stabilimento agli occhi dell’amministrazione e della comunità.
La preparazione delle gare è stata attentamente studiata per garantire un processo equo e trasparente. La valutazione si dovrà basare su criteri chiari e misurabili, permettendo a tutti di competere ad armi pari. Anche chi gestisce piccoli stabilimenti dovrà avere l’opportunità di mettere in evidenza il proprio know-how e la propria esperienza, dimostrando di essere ancora il miglior gestore possibile.
Non partecipare significa abbandonare il campo e lasciare che altri decidano del futuro della propria attività. Al contrario, partecipare consente di mantenere il controllo, di proteggere l’investimento fatto negli anni e di continuare a offrire un servizio che è parte integrante del tessuto sociale e turistico della località.
Il messaggio è chiaro: la partecipazione alle gare non è solo un’opzione, ma un imperativo. Per gli attuali concessionari è il momento di prendere in mano il proprio futuro e di dimostrare il valore che solo chi ha dedicato anni al proprio stabilimento può offrire. Non è il momento di tirarsi indietro, ma di farsi avanti con determinazione e fiducia.
Partecipare alle Gare per le Concessioni
Analizzando il bando per le concessioni demaniali marittime dei comuni che si sono già attivati in tal senso, si può rappresentare un modello di come le amministrazioni locali stiano definendo le regole per l’assegnazione degli stabilimenti balneari. Se altri Comuni seguiranno, anche sulla base del DDL in parola, un percorso simile a quello tipicamente già utilizzato, gli attuali concessionari dovranno prepararsi con attenzione per non perdere l’opportunità di confermare la propria presenza sulle spiagge.
Struttura del bando
Il bando specificherà con chiarezza i lotti demaniali messi a gara, descrivendo nel dettaglio le aree e le strutture esistenti. I concessionari saranno chiamati a garantire la riqualificazione, la manutenzione e l’accessibilità delle aree, rispettando al contempo i vincoli paesaggistici e ambientali imposti.
La documentazione richiesta per partecipare sarà suddivisa in tre parti principali:
• Documentazione Amministrativa: i partecipanti dovranno includere la domanda di partecipazione, la fideiussione, l’attestazione del sopralluogo obbligatorio e altre dichiarazioni formali necessarie per dimostrare la propria idoneità.
• Documentazione Tecnica: andranno presentati i dettagli del progetto proposto, completo di planimetrie, una relazione tecnica accurata, e un Piano di Gestione che illustri come si intende sviluppare e gestire lo stabilimento.
• Offerta Economica: In questa sezione verrà incluso il Piano Economico e Finanziario (PEF), che dovrà dimostrare la sostenibilità della proposta, insieme all’offerta economica relativa al canone di concessione.
Le offerte saranno valutate non solo in base all’ offerta economica , ma anche alla qualità del progetto, all’esperienza del concessionario nel settore e all ’uso di materiali eco-compatibili . Un punteggio elevato nelle categorie tecniche potrebbe fare la differenza tra l’aggiudicazione e la perdita della concessione.
Attività principali da svolgere
I concessionari dovranno affrontare diverse attività chiave per prepararsi adeguatamente al bando:
- Analisi e Preparazione: È essenziale prepararsi attentamente il bando e tutti i documenti allegati. Comprendere pienamente i requisiti tecnici, legali ed economici nonché allinearsi alle aspettative del Comune è il primo passo per presentare una candidatura di successo.
- Progettazione Tecnica: La realizzazione di un progetto architettonico e gestionale che rispetti le normative vigenti e migliori l’attrattività dello stabilimento sarà cruciale. Questo richiederà competenze tecniche specifiche, rendendo fondamentale il coinvolgimento di architetti e tecnici qualificati.
- Redazione del PEF: Il Piano Economico e Finanziario dovrà essere solido e realistico. Collaborare con un commercialista o un consulente finanziario sarà indispensabile per costruire un PEF che dimostri la sostenibilità economica della proposta.
- Compilazione della Documentazione: Tutta la documentazione amministrativa e tecnica dovrà essere completa e correttamente compilata. Un errore o un’omissione potrebbe costare la partecipazione alla gara.
L’importanza di farsi supportare da professionisti
La complessità di un bando come quello che attende gli attuali e aspiranti concessionari richiederà una preparazione accurata e dettagliata. Architetti, ingegneri, commercialisti e consulenti legali saranno figure essenziali per:
• Progettare soluzioni tecniche all’avanguardia.
• Assicurarsi che il PEF sia accurato e sostenibile.
• Garantire che la documentazione sia conforme a tutte le normative.
• Massimizzare le possibilità di aggiudicazione con un’offerta competitiva.
Iniziare subito è essenziale
È fondamentale non aspettare l’uscita del bando del proprio Comune per cominciare a prepararsi.
Una volta pubblicato, ci saranno solo 30-45 giorni per completare tutte le attività descritte, un tempo estremamente limitato per elaborare un progetto di qualità, raccogliere tutta la documentazione richiesta e predisporre un’offerta competitiva.
Prepararsi in anticipo permetterà ai concessionari di evitare corse contro il tempo e di presentare un’offerta ben studiata e dettagliata. Avviare da subito il dialogo con i professionisti per raccogliere le informazioni necessarie e cominciare a delineare il progetto sarà determinante. Quando il bando sarà pubblicato, essere già pronti rappresenterà un vantaggio competitivo significativo.
Conclusione
Partecipare al bando del proprio Comune, non è solo un obbligo, ma un’opportunità per rilanciare e migliorare lo stabilimento balneare.
Con il giusto supporto professionale e una preparazione tempestiva, questa sfida può trasformarsi in un successo duraturo.
Non lasciare nulla al caso: prepararsi, pianificare e presentare la migliore offerta possibile è l’unica strada per garantire un futuro stabile e prospero nel settore.
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*A cura di Dott.ssa Uliana Pavlycheva, Avv. Prof. Guerrino Petillo
