Condominio, inopponibile al terzo acquirente la clausola regolamentare non trascritta

La mancata trascrizione della clausola del regolamento di condominio che limiti l'uso delle unità immobiliari esclusive rende inopponibile il vincolo ai terzi acquirenti sempreché lo stesso non sia stato richiamato nel rogito. Lo ha chiarito la Corte di Appello di Cagliari con sentenza n. 184 pubblicata il 31 maggio 2023.

Il caso
Un condominio evocava in giudizio un condomino sostenendo che aveva arbitrariamente chiuso parzialmente il proprio balcone senza munirsi dell'assenso assembleare. Chiedeva il ripristino dello stato preesistente poiché l'opera realizzata infrangeva il divieto regolamentare di eseguire qualsiasi modifica all'edificio e all'aspetto architettonico dell'edificio. Il convenuto si costituiva rilevando che l'opera non menomava l'aspetto architettonico e soggiungendo che era stata finanche assentita dalle autorità amministrative e paesaggistiche.
Il Tribunale di Sassari accoglieva la domanda ordinando al condomino la demolizione della modifica. Riteneva che non era stata autorizzata dall'assemblea e ledeva l'estetica dell'edificio poiché ampliava il volume riducendo il vuoto del balcone. Inoltre, contrastava con il regolamento di condominio le cui clausole contrattuali inibivano ogni modifica priva di autorizzazione assembleare a prescindere dal pregiudizio estetico.

Ragioni decisorie
L'appellante ha gravato la pronuncia criticando la valutazione di illegittimità dell'ampliamento compiuta dal tribunale con riguardo alle norme in materia di innovazioni e ai disposti regolamentari. Il decidente ha ritenuto fondato il motivo. La chiusura in muratura di una porzione di balcone non riguarda soltanto la proprietà esclusiva, ma anche il bene comune. Il tribunale ha ritenuto vi fosse nel regolamento condominiale un divieto contrattuale, impegnativo per tutti i condòmini poiché richiamato nei rogiti.
Per la Corte, se il disposto regolamentare è da intendere come divieto di apportare modifiche nelle proprietà esclusive incide sul diritto di proprietà costituendo un peso riconducibile alle servitù. E' incontestato che l'appellante non aveva acquistato l'appartamento dal costruttore, ma da un privato. Oltre a non essere stata prodotta la nota di trascrizione del regolamento, nella nota di trascrizione del rogito il limite alla proprietà esclusiva menzionato è il cambio di destinazione dell'immobile, ma non il divieto di apportare qualsiasi modifica alla proprietà individuale, inclusa la chiusura di balconi. Consegue che la limitazione contenuta nel regolamento di condominio non trascritta è inopponibile al terzo acquirente.
La clausola regolamentare ribadisce il principio codicistico per il quale le modifiche apportate al bene esclusivo sono consentite a condizione che non si pregiudichi l'aspetto e il decoro architettonico dell'edificio. L'aspetto e il decoro permettono di verificare la natura e il carattere, consentito o precluso, dell'opera realizzata.
Dalle foto accluse alla ctu si evince che la modifica si mimetizza annullando quasi completamente l'impatto visivo. Il ctu ha escluso qualsiasi incidenza negativa sul contesto paesaggistico e sull'aspetto architettonico del plesso. Ha escluso apprezzabili incidenze dell'opera sull'aspetto architettonico ribadendo come l'opera non determini momenti di rottura o disarmonia estetica nell'edificio, entro la quale, invece, si inserisce perfettamente grazie agli accorgimenti progettuali adottati.
In definitiva, per la Corte di Appello l'opera risulta essere rispettosa dell'aspetto e del decoro architettonico per cui costituisce legittimo uso della cosa comune ex articolo 1102 Codice civile con conseguente infondatezza della domanda di riduzione in pristino spiegata dal condominio.