Dismissione patrimonio immobiliare enti previdenziali, il coefficiente di abbattimento si applica all'importo versato

Sul tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, nella determinazione del maggior prezzo pagato che l'ente è tenuto a rimborsare agli acquirenti che ne facciano richiesta, è erronea l'affermazione che il coefficiente (nella specie, di 0,7595, in virtù di decreto ministeriale del 20 Aprile 2005) si applica al prezzo determinato ai sensi dell'art. 3, comma 7, del decreto legge n. 351 del 2001 e non quindi al prezzo di vendita praticato (comprendente anche la riduzione dell'8% convenuto sulla base di un protocollo di intesa stipulato il 7 maggio 2003 tra l'ente pubblico e i rappresentanti delle associazioni sindacali degli inquilini), bensì a quello che deriva dall'applicazione dei criteri imposti dalla legge. La Cassazione con la ordinanza 12 settembre 2022 n. 26801 chiarisce appunto che il coefficiente di abbattimento ex art. 1 del decreto legge n. 41 del 2004 (per il Comune di Napoli pari al 24,05%), deve ritenersi applicabile all'importo effettivamente versato, già comprensivo della riduzione dei valori di stima nella misura dell'8%, concordata dall'ente con i sindacati degli inquilini, trattandosi di benefici che operano su piani distinti, in quanto la norma nazionale opera a livello generale e ha lo scopo di ricondurre a equità situazioni di disparità dovute ai ritardi della pubblica amministrazione nella conclusione del procedimento di stima, mentre l'accordo locale è destinato a incidere sul prezzo anche in ragione delle condizioni manutentive dell'immobile.

Sempre in tema di in tema di dismissione di immobili appartenenti a enti previdenziali pubblici e in margine all'abbattimento del prezzo di vendita previsto art. 1, decreto legge n. 41 del 2004, convertito nella legge n. 104 del 2004, si è precisato, altresì:
- la riparametrazione ai valori di mercato del mese di ottobre 2001, contenuta nel decreto legge n. 41 del 2004 nell'ambito delle disposizioni in materia di determinazione del prezzo di vendita di immobili pubblici oggetto di cartolarizzazione, si applica alle sole unità immobiliari ad uso residenziale non di pregio, atteso che, operando il detto decreto un riferimento ai conduttori che abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, rinvia alla fattispecie considerata dal secondo periodo del comma 20 dell'art. 3 del decreto legge n. 351 del 2001, la quale espressamente esclude dal suo ambito gli immobili considerati di pregio, Cassazione, sentenze 24 dicembre 2021, n. 41494 e 3 dicembre 2021 n. 38278;
- l'abbattimento in questione, è riconosciuto a condizione che il richiedente sia conduttore dello specifico immobile che intende acquistare e che in relazione ad esso abbia manifestato - con le modalità indicate nell'art. 3, comma 20, del decreto legge n. 351 del 2001, convertito dalla legge n. 410 del 2001 - la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, pertanto, in considerazione del carattere speciale e di stretta interpretazione della normativa sulla cartolarizzazione degli immobili pubblici, l'opzione esercitata per una determinata unità immobiliare non può ritenersi valida anche per un'altra, solo perché parimenti ricompresa nel programma di dismissione, Cassazione, ordinanza 20 maggio 2020 n. 9260;
- le vantaggiose condizioni relative al prezzo di vendita degli immobili oggetto di dismissione trovano applicazione in favore dei soli conduttori, in regola col pagamento dei canoni e in possesso di un valido contratto di locazione, che abbiano manifestato la volontà di acquistare entro il termine del 31 ottobre 2001 - o abbiano esercitato il diritto di opzione, Cassazione, ordinanza 26 settembre 2018 n. 23074, che ha escluso la sussistenza dei suddetti requisiti in quanto i ricorrenti, alla data del 31 ottobre 2001, occupavano sine titulo il bene e perciò non rivestivano ancora la qualità di conduttori, né potevano avvalersi della dichiarazione del precedente conduttore di voler acquistare, non essendogli subentrati, giacché la risoluzione del contratto di quest'ultimo era avvenuta qualche mese prima l'assunzione in locazione del bene da parte loro;
- la domanda dell'acquirente che, avendo pagato un prezzo ridotto in base ad accordo sindacale locale, agisca per il rimborso della quota di prezzo corrispondente all'abbattimento previsto dall'art. 1 del decreto legge n. 41 del 2004, convertito in legge n. 104 del 2004, appartiene alla giurisdizione del giudice ordinario, in quanto la discrezionalità amministrativa concernente la fissazione del prezzo si è esaurita con la conclusione del procedimento di cartolarizzazione, mentre stabilire se la riduzione legale del prezzo coincida con quella concordata implica una valutazione di puro diritto, che non coinvolge alcun potere discrezionale della Pa, Cassazione, sez. un., sentenza 25 febbraio 2016 n.. 3728. Nello stesso senso, T.A.R. Lazio, sez. III, 17 settembre 2008, n. 8354, in Giurisdiz. amm., 2008, II, p. 1177;
- ai fini della determinazione del prezzo di vendita dell'unità immobiliare deve farsi riferimento esclusivamente ai valori di mercato correnti nel mese di ottobre 2001, indipendentemente dalla data in cui è stata effettuata la stima e da quella in cui è intervenuta l'accettazione del conduttore, Cassazione, sentenza 20 settembre 2013 n. 21596.
Nel senso, ancora che in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, l'art. 3, comma 20, del decreto legge n. 351 del 2001, convertito con legge n. 410 del 2001, che disciplina il diritto dei conduttori di acquistare in prelazione la proprietà degli immobili condotti in locazione, postula in generale una manifestazione della volontà di vendere da parte dell'ente e dispone che tali immobili possano essere venduti al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della manifestazione di volontà di acquisto, effettuata entro il 31 ottobre 2001, qualora al 26 settembre 2001 non sia stata ancora formulata l'offerta di opzione da parte dell'ente proprietario, Cassazione, sentenza 10 marzo 2020, n. 6733.