Il promissario acquirente può recedere dal preliminare se manca l'abitabilità o l'agibilità dell'immobile

Compravendita immobiliare - Contratto preliminare - Requisito di abitabilità ed agibilità dell'immobile - Promissario acquirente - recesso - Legittimo
Si ritiene giustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile che sia privo dei certificati di abitabilità o di agibilità nonché di conformità alla concessione edilizia. Infatti, l'acquirente ha interesse ad acquistare un immobile idoneo ad assolvere a funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene. Pertanto, tali certificati sono ritenuti essenziali. Inoltre, i fini della legittimità del recesso di cui all'articolo 1385 c.c., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'articolo 1455 c.c. Il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto.
• Corte di Cassazione, sezione VI - 3, Ordinanza 20 maggio 2020, n. 9226

Vendita - Obbligazioni del venditore - Consegna della cosa - Cosa diversa dalla pattuita ('aliud pro alio') - In genere vendita di immobile destinato ad abitazione - Mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipula del contratto - Consegna di 'aliud pro alio' - Configurabilità - Limiti - Fattispecie.
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità' o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. (Nella specie, la sentenza di merito, confermata dalla S.C., aveva ritenuto che ai promissari acquirenti non fosse dovuto alcun risarcimento del danno, in quanto la trasformazione del vano garage in tavernetta, da cui dipendeva il mancato rilascio del certificato di abitabilità per difformità dell'immobile dalla concessione edilizia, era stata eseguita a loro cura e spese).
• Corte di Cassazione, sezione II, ordinanza 18 settembre 2019, n. 23265

Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - In genere (nozione, caratteri, distinzione) - Vendita di immobile - Destinazione ad abitazione - Certificato di abitabilità - Obbligo di consegna da parte del venditore - Sussistenza - Mancata consegna - Effetti - Fattispecie.
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l'atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, avevano ritenuto giustificata la sospensione - da parte del promittente acquirente - del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela di cui all'art. 1460 cod. civ., con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento, e avevano pronunziato l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, pur in mancanza del predetto certificato).
• Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 16 giugno 2008, n. 16216