Il regolamento di condominio non può disporre l'assegnazione di posti fissi di parcheggio nel cortile

Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini - nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali - di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex articolo 1117 Cc, e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area . Principio enunciato in motivazione, ai sensi dell'articolo 384 Cpc, dalla sezione II della Cassazione con la sentenza 21 marzo 2022 n. 9069.

I precedenti conformi
Sempre nella stessa ottica della pronunzia in rassegna si è affermato, altresì, in sede di legittimità, in altra occasione, che in tema di condominio, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, Cc, l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera, Cassazione, sentenza 27 maggio 2016, n. 11034, in Giurisprudenza italiana, 2016, p. 2586, con nota di Bottoni F., La limitazione all'uso dei beni comuni tra poteri assembleari e strumenti negoziali.
Per utili riferimenti cfr., altresì.
- nel senso che tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'articolo1102 Cc, il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri, Cassazione, sentenza 5 dicembre 2006, n. 26226, in Guida al diritto, 2007, fasc. 1, p, 27 (con nota di Sacchettini E., Il godimento di parti comuni dell'edificio non può avvenire in modo differenziato), che ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell'articolo 1102 Cc, una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale - tra loro non equivalenti per comodità di accesso - a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi;
- per il rilievo che costituisce innovazione ,vietata ai sensi dell'articolo 1120 secondo comma Cc ,e, come tale, è affetta da nullità ,l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera ,da un lato, sottrae 'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo, Cassazione, sentenza 22 gennaio 2004, n. 1004, in Riv. giuridica edilizia, 2004, II, p, 1888, con nota di Annunziata M., Il parcheggio tra disciplina speciale e normativa sul condominio.
Ricordata in motivazione, nella pronunzia in rassegna, nel senso che la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 Cc, è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'articolo 1419 Cc., costituire un diritto reale d'uso ex articolo 1021 Cc ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex articolo 1424 Cc, per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria, Cassazione, sez. un., sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972, in Guida al diritto, 2021, fasc. 2, p. 90, con nota di Franco R., L'uso esclusivo di un bene condominiale non rientra nel novero dei diritti reali (nonché in Giurisprudenza italiana, 2021, p. 549, con nota di Calvo R., Comunione e uso esclusivo tra autonomia e tipicità, e in Corriere giuridico, 2021, p. 1202, con nota di Nardi V., La natura del diritto d'uso esclusivo di un bene comune in ambito condominiale: intervengono le Sezioni Unite).

Il parcheggio nei cortili condominiali
Sulla questione specifica dell'utilizzo per parcheggio dei cortili condominiali si è precisato, altresì:
- la delibera assembleare che adibisce l'area cortiliva a parcheggio e assegna i singoli posti auto non determina la divisione del bene comune, limitandosi a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario, sicché essa non richiede il consenso di tutti i condomini, né attribuisce agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata, Cassazione, sentenza 31 marzo 2015, n. 6573. Analogamente, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, quinto comma, Cc, non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all'utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni, Cassazione, sentenze 15 giugno 2012, n. 9877, in Archivio locazione e condominio, 2013, p. 208, con nota di De Tilla M., Sulla delibera di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture; 29 dicembre 2004, n. 24146, in Rivista giuridica edilizia, 2005, I, p. 1123; 8 novembre 2004, n. 21287, in Rassegna locazione e condominio, 2006, p. 202, con altra nota di De Tilla M., La natura del regolamento convenzionale di condominio. Vita interna e modifiche a maggioranza;
- la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune in rapporto al numero dei condomini, preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti di occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupino in quel momento l'area di parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'articolo 1102 Cc, ma costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea. Né la volontà collettiva espressa in assemblea, la quale, preso atto dell'impossibilità del simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, escluda l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, neppure comporta una violazione dell'articolo 1138 Cc, in quanto non impedisce il godimento individuale del bene comune, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna, tale da negare l'avvicendamento nel godimento o da indurre all'incertezza del suo avverarsi, Cassazione, sentenza 19 luglio 2012, n. 12485, in Archivio locazione e condominio, 2013, p. 337, con nota di De Tilla M., Sull'uso turnario dell'area di parcheggio;
- la delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune - di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali - a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall'articolo 1120 Cc, non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l'inservibilità di talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, Cassazione, sentenza 5 marzo 2008, n. 5997;
- rientra nella competenza del tribunale (e non del giudice di pace) la controversia nella quale si contesti la possibilità per l'assemblea dei condomini di destinare il cortile comune ad un uso diverso (nella specie, area di parcheggio) da quello cui è naturalmente destinato; in tal caso infatti, negandosi in radice il diritto dei condomini ad utilizzare come parcheggio delle autovetture il bene comune, la domanda non concerne le modalità quantitative o qualitative dell'uso della cosa o dei servizi comuni, bensì la stessa possibilità dell'esercizio del diritto, Cassazione, ordinanza 21 aprile 2005, n. 8379, in Archivio locazioni, 2006, p. 47.

Le pronunce di merito
Per la giurisprudenza di merito:
- nel senso che la delibera assembleare che attribuisce ai condomini la facoltà di occupare il cortile comune con autovetture proprie sia legittima, è necessario che ciò avvenga senza pregiudizio per il godimento della proprietà o pertinenze degli altri condomini, anche se lo spazio limitato non consenta il parcheggio contemporaneo delle vetture di tutti i partecipanti, Tribunale di Napoli, sentenza 3 gennaio 2002, in Archivio locazioni, 2002, p. 754;
- per la precisazione che è legittima la delibera dell'assemblea dei condomini che attribuisca a tutti i condomini la facoltà di occupare il cortile comune con autovetture proprie, purché senza pregiudizio per il godimento delle proprietà o pertinenze degli altri condomini, anche se lo spazio limitato non consente il parcheggio contemporaneo delle autovetture di tutti i partecipanti, Tribunale di Milano 23 aprile 1990, ivi, 1991, p. 623;
- per l'affermazione, infine, che è nulla la delibera assembleare con cui si concede in locazione, a vantaggio esclusivo di alcuni condomini, il cortile per uso di parcheggio delle autovetture, senza stabilire, a fronte dell'esiguità dello spazio esistente in rapporto al numero complessivo dei condomini, forme di godimento turnario del bene da parte di tutti gli aventi diritto, Tribunale di Milano, sentenza 12 febbraio 1987, in Foro it., 1988, I, c. 283.