Infiltrazioni derivanti da lastrico solare, il nuovo proprietario non risponde dei danni
In caso di danni da infiltrazioni derivanti da lastrico solare o da terrazzo assimilabile, si configura una responsabilità extracontrattuale che grava su chi ne è proprietario al momento del verificarsi del fatto dannoso. Pertanto, deve escludersi che l'acquirente dell'appartamento posto all'ultimo piano possa essere gravato da obblighi risarcitori sorti precedentemente e di cui ignorava l'esistenza. In altri termini, l'obbligazione risarcitoria extracontrattuale per danni inerenti beni immobili non è un'obbligazione propter rem, che si trasferisce assieme al passaggio di proprietà dell'immobile da cui proviene il danno, ma è correlata alla posizione di custodia sull'immobile nel momento di verificazione del danno. Questo è quanto affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza 20834/2018.
Il caso - La vicenda si svolge in un complesso condominiale ove, all'interno di un appartamento posto al penultimo piano, si verificava un'infiltrazione di acqua proveniente dal terrazzo dell'immobile sovrastante, fungente anche da copertura dell'intero edificio, all'altezza del bocchettone di scarico delle acque piovane, con conseguenti danni alle murature e al mobilio. Dopo l'intervento di ripristino del Condominio, il proprietario dell'abitazione danneggiata citava in giudizio, per ottenere il risarcimento dei danni subiti, l'ente condominiale e il proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano. Quest'ultimo, tuttavia, aveva comprato l'abitazione soltanto due anni dopo il verificarsi delle infiltrazioni ed era completamente ignaro della vicenda, sicché chiamava in causa per tenerlo indenne il vecchio proprietario.
La decisione - Il Tribunale cerca di fare chiarezza sulla diatriba, che vede coinvolte troppe parti, e sgombera ogni dubbio sul coinvolgimento nella questione risarcitoria del nuovo proprietario dell'abitazione dell'ultimo piano. Quest'ultimo, afferma il giudice, ha acquistato l'immobile due anni dopo il verificarsi del fenomeno infiltrativo, quando questo era ormai esaurito da tempo, né, d'altra parte, lo stesso può essere considerato «cessionario dell'obbligazione risarcitoria, di natura extracontrattuale», essendo questa legata al «fatto genetico del danno». Difatti, come sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità, «si deve escludere che l'acquirente possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell'acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto».
In sostanza, chiosa il Tribunale, non sussiste qui una obbligazione propter rem, «che si trasferisce assieme al passaggio di proprietà dell'immobile da cui proviene il danno», ma si tratta di un diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà, che non segue quest'ultimo diritto in caso di alienazione.
Tribunale di Roma – Sezione VII civile – Sentenza 30 ottobre 2018 n. 20834
