L’illegittima l’assegnazione esclusiva e per sempre di posti macchina nell’area condominiale

E' illegittima l'assegnazione esclusiva, e per un tempo indefinito (al di fuori di ogni logica di turnazione) di posti macchina all'interno di una area condominiale. La stessa, infatti, determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune. La ho precisato la corte di Cassazione con la sentenza 27 maggio 2016 n. 11034.

I precedenti - Analogamente, si è affermato, in sede di legittimità:
- costituisce innovazione,vietata ai sensi dell'articolo 1120 secondo comma Cc,e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera ,da un lato, sottrae la utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo ,impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo, Cassazione, sentenza 22 gennaio 2004, n. 1004, in Riv. giur. edilizia, 2004, II, p. 1888, con nota di Annunziata M., Il parcheggio tra disciplina speciale e normativa sul condominio;
- è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell'assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione - senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell'edificio condominiale - rechi pregiudizievoli invadenze nello ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni, o molestie lesivi del diritto degli altri condomini alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi, Cassazione, sentenza 28 agosto 1993, n. 9130, che ha annullato la decisione del merito che aveva ritenuto la validità della deliberazione presa a maggioranza che aveva autorizzato un condomino ad appoggiare sul muro perimetrale comune una canna fumaria destinata a smaltire le esalazioni prodotte dal forno di un esercizio commerciale ubicato a piano terra, collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di altro condominio.
Nello stesso senso, per i giudici di merito, mentre è legittima la deliberazione condominiale presa a semplice maggioranza di destinare a parcheggio per le autovetture dei condomini parte del cortile condominiale e delimitare, nell'ambito di quest'area, gli spazi riservati al posteggio dei singoli veicoli, non è legittima la deliberazione, presa con la stessa maggioranza - perché affetta da nullità - che assegna il singolo posto macchina, così delimitato, personalmente ad ogni singolo condomino in via esclusiva, definitiva e permanente, in quanto comporta, di fatto, la divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il consenso di tutti i condomini, ovvero la realizzazione dei presupposti di fatto e di diritto che consentano al singolo condomino di acquisire la proprietà esclusiva del posto macchina per usucapione contro la volontà dei condomini dissenzienti, Tribunale di Foggia, sentenza 25 marzo 1994, in Giust. civ., 1995, I, p. 835..
Per il rilievo che è possibile disporre, in materia di utilizzo delle aree comuni condominiali, con regolamento condominiale, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al loro pari uso, Cassazione, sentenza 26 gennaio 2016, n. 1421, in Diritto & Giustizia, 2016, 27 gennaio (resa, appunto, con riguardo alla rotazione dell'utilizzo dei posti auto, collocati all'interno del cortile di un complesso condominiale).

La altre decisioni - Sempre in argomento si è affermato, altresì:
• assegnare i posti auto nel cortile comune è una manifestazione del potere di regolamentare l'uso della cosa comune del tutto legittimo per l'assemblea condominiale. Nell'ipotesi in cui non vi sia accordo tra le parti, è altrettanto legittimo ricorrere al giudice per raggiungere lo stesso obiettivo, Cassazione, sentenza 12 novembre 2015 n. 23119, in Diritto & Giustizia, 2015, 13 novembre;
• nell'attuale regolamentazione giuridica del condominio, la misura di utilizzazione delle parti comuni non è in rapporto proporzionale con il valore della singola unità immobiliare, ma si determina con riferimento all'articolo 1102 comma 1 Cc secondo il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Il regolamento assembleare di condominio, pertanto, può legittimamente distribuire i posti auto ricavati nel cortile condominiale attribuendone uno per ciascuna unità immobiliare, indipendentemente dal valore proporzionale di ciascuna, Cassazione, sentenza 16 gennaio 2014, n. 820, in GiustiziaCivile.com 2015, 13 marzo;
• il diritto di parcheggiare la propria autovettura nel cortile condominiale non costituisce una «servitù di parcheggio» né è comunque qualificabile come diritto reale. Tale diritto non può dunque essere tutelato con l'azione di reintegra, Cassazione, sentenza 13 settembre 2012,n. 15344, in Giust. civ., 2012, I, p. 2271;
• non costituisce innovazione vietata, ai sensi dell'articolo 1120 c.c., la destinazione di parte del cortile condominiale a parcheggio di autovetture allorché l'intervento riguardi una parte minima dell'area comune, atteso che ai fini della qualificazione dell'opera come innovazione deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, Cassazione, ordinanza 4 luglio 2012, n. 11177, in Arch. locazioni 2012, p. 663;
• la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 5, Cc, non essendo richiesta l'unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale, Cassazione, sentenza 15 giugno 2012, n. 9877, in Giust. civ., 2013, I, p. 1853;
• la impugnazione da parte di un singolo condomino della delibera condominiale di destinazione di un cortile di proprietà condominiale a parcheggio di motociclette (poiché la ristrettezza dello spazio non avrebbe altrimenti consentito di assegnarne una porzione a ciascuno dei nove condomini) è infondata poiché la pretesa del condomino dissenziente di sostare con la propria autovettura nel cortile avrebbe privato del tutto gli altri condomini del diritto di utilizzare a loro volta la cosa comune secondo la (limitata) utilità che essa a ognuno può offrire, Cassazione, sentenza 5 marzo 2008, n. 5997, in Foro pad., 2008, I, p. 310;
• la condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, Cassazione, sentenza 24 febbraio 2004, n. 3640, in Appalti, Urbanistica, Edilizia, 2005, p. 107.

Corte di Cassazione - Sezione II - sentenza 27 maggio 2016 n. 11034