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La bocca di lupo appartiene al condomino proprietario dell'immobile aero-illuminato

È un elemento integrante dell'unità immobiliare nella quale immette luce e aria per cui, non rientrando fra le parti comuni, le spese manutentive gravano sul singolo condomino. Lo ha stabilito il Tribunale di Salerno con sentenza n. 2782 pubblicata il 1° agosto 2022

di Fulvio Pironti


La bocca di lupo costituisce un elemento integrante dell'unità immobiliare nella quale immette luce e aria per cui, non rientrando fra le parti comuni, le spese manutentive gravano sul singolo condomino. Lo ha stabilito il Tribunale di Salerno con sentenza n. 2782 pubblicata il 1° agosto 2022.

Il caso
Una condomina evocava in giudizio il proprio condominio chiedendo l'annullamento della delibera mediante la quale l'assemblea le aveva addossato l'intero costo delle griglie per le bocche di lupo anziché ripartirlo fra tutti i condòmini secondo millesimi generali. Il condominio avversava ogni richiesta chiedendo il rigetto.

La decisione
Il Tribunale di Salerno confermava la validità della delibera assembleare nella parte in cui aveva attribuito all'impugnante l'intero costo delle griglie per le bocche di lupo. Osservava che per individuare i soggetti tenuti alla manutenzione, si devono tenere distinte le bocche di lupo a servizio di proprietà private da quelle che servono proprietà comuni. Per le seconde, poiché rientrano fra i beni comuni elencati dall'art. 1117 c.c., tutti i condòmini devono concorrere alla spesa manutentiva. Per le prime, al contrario, la manutenzione grava sui proprietari privati dei locali. Considerato che le bocche di lupo sono destinate a garantire aria e luce solo ai locali seminterrati della impugnante, il costo relativo alla sostituzione è stato, a parere del decidente, correttamente imputato dall'assemblea.

Proprietà della bocca di lupo
Nella vicenda vagliata dal tribunale, le bocche di lupo erano costituite da griglie metalliche incastonate nel piano calpestabile di un cortile e destinate a illuminare e areare l'ambiente privato sottostante. La loro funzione si incentrava nell'asservimento alla proprietà esclusiva sottostante. Non potevano considerarsi parte integrante del cortile sicché le manutenzioni ricadevano sul solo proprietario dell'unità immobiliare. Recentemente si è sostenuto, in assonanza con l'odierna decisione, che la bocca di lupo, essendo costituita da una apertura finalizzata a garantire il filtraggio di aria e luce, è un accessorio in proprietà esclusiva dell'appartamento cui serve (Trib. Vasto, 10 marzo 2022, Trib. Brindisi 4 maggio 2020, Trib. Brescia 8 aprile 2020).

Destinazione particolare della bocca di lupo
Non può sottacersi che la destinazione particolare del bene vince la presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c. alla stessa stregua di un titolo contrario. Come giustamente osservato dal giudicante salernitano, se la bocca di lupo è destinata all'esclusivo servizio di un immobile contrasta validamente la presunzione di comunione. Quest'ultima, invero, viene meno quando si tratti di bene dotato di propria autonomia e indipendenza, pertanto non legato a una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale: la presunzione è vinta dalla destinazione particolare.
Al riguardo, le Sezioni Unite (n. 7449/1993) hanno sostenuto che «l'individuazione delle parti comuni non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari». Servendo all'esclusivo godimento della sola proprietà immobiliare (funzione aero-illuminante), viene meno la condizione per il riconoscimento della contitolarità perché la destinazione particolare del manufatto vince la presunzione condominiale alla stessa stregua di un titolo contrario.

In conclusione, la bocca di lupo è estranea al regime comune perché non rientra nella disponibilità del condominio. Consegue che l'obbligo manutentivo ricade sul solo proprietario dell'unità servita. Pertanto, se la bocca di lupo serve la proprietà esclusiva, è pertinenza della stessa. D'altronde, è proprio la Cassazione (n. 1422/2019) a rimarcare la sua natura privata in base alla destinazione del bene a dare luce e aria alla proprietà esclusiva.

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