La permuta del terreno lottizzato genera plusvalenza tassabile

È tassabile la plusvalenza generata dall’operazione con cui un contribuente dà in permuta al Comune un terreno oggetto di precedente lottizzazione, in cambio della costituzione del diritto di superficie. La plusvalenza è definita dal maggior valore conseguito rispetto all’incremento di valore realizzato nel quinquennio precedente, a seguito della lottizzazione. Così si è espressa la Ctr Lombardia 3024/24/2017 (presidente e relatore Ceccherini).

Il caso
Un contribuente acquista nel 2003 un terreno, lo lottizza, cioè lo suddivide in lotti in prossimità della sua utilizzazione edilizia, e dopo cinque anni lo vende al Comune, permutando la sua cessione con il diritto di superficie. Nonostante la permuta, secondo l’amministrazione l’operazione genera una plusvalenza non dichiarata di oltre 83mila euro a seguito del maggior valore acquisito dal terreno dal momento dell’acquisto.

Il contribuente si oppone davanti alla Ctp, sottolineando che il corrispettivo accertato non è stato realizzato e non è emersa alcuna plusvalenza, in quanto il Comune ha concesso il diritto di superficie, senza richiedere alcun conguaglio monetario, attraverso la permuta.

Inoltre, nel merito, il contribuente sostiene che la determinazione della pretesa è errata: trattandosi di terreno lottizzato, il costo di acquisto doveva essere quello rivalutato in base agli indici Istat applicabili alle aree suscettibili di utilizzazione edificatoria e non, invece, il valore normale del terreno risalente al febbraio 2003.

L’amministrazione resiste, affermando che la cessione del terreno è avvenuta previa cessione da parte del Comune del diritto di superficie al valore attribuito in atto di oltre 94mila euro. L’ufficio, poi, ribadisce la correttezza del conteggio, in quanto per i terreni lottizzati acquistati a titolo oneroso oltre cinque anni prima dall’inizio della lottizzazione il valore corretto è determinato per differenza tra il corrispettivo di vendita e il valore normale.

La sentenza
Il giudizio altalenante si chiude in appello a favore dell’amministrazione, in base alle seguenti motivazioni.

Il maggior valore. La plusvalenza che si realizza nella cessione a titolo oneroso di un terreno non è costituita dal maggior valore conseguito dal cedente rispetto al valore normale del bene ceduto, bensì dal solo incremento di valore conseguito nel quinquennio precedente anche a seguito di lottizzazione.

La cessione. Non essendoci dubbi sul fatto che la permuta sia una cessione a titolo oneroso, in virtù della reciprocità sinallagmatica del contratto, la costituzione del diritto di superficie concesso dal Comune può legittimamente intendersi quale corrispettivo della cessione.

Il metodo di calcolo. Ai fini dell’accertamento della plusvalenza riferita alla cessione di terreni lottizzati, non è applicabile il metodo di determinazione del costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria. Per i terreni acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, infatti, si assume quale prezzo di acquisto il valore normale osservato nel quinto anno anteriore (perché deve sempre presumersi che, nel giro di alcuni anni, i valori degli immobili tendano ad adeguarsi all’inflazione).