Sì all'esercizio di affittacamere se il divieto non è contenuto in un regolamento contrattuale

È inopponibile il divieto di affittacamere nel caso in cui non venga provata la natura contrattuale del regolamento di condominio. E' il principio reso dal Tribunale di Roma con sentenza n. 14050 pubblicata il 29 settembre 2022.

Il caso
Otto condòmini convennero dinnanzi alla curia capitolina il locatore e la locataria di un appartamento adibito ad affittacamere chiedendo l'accertamento del divieto espresso dalla clausola regolamentare, l'inibizione della attività illegittima e la condanna al risarcimento dei danni subiti.
Premettevano che il plesso edilizio era dotato di un regolamento di condominio di natura contrattuale in quanto predisposto dagli originari proprietari dell'edificio, redatto dal notaio e registrato. Precisavano che una clausola sanciva il divieto di concedere in locazione camere vuote o ammobiliate. Ciononostante, la locataria di un appartamento comunicava all'amministratore l'imminente apertura dell'esercizio di affittacamere. La diversa destinazione di fatto attribuita all'immobile confliggeva con le prescrizioni regolamentari.

La decisione
La domanda è stata rigettata. Il decidente ha rilevato la presenza di un orientamento giurisprudenziale consolidato per il quale le clausole regolamentari che limitano la sfera dominicale dei condòmini sulle proprietà esclusive, devono essere approvate con l'assenso totalitario. Esse dànno luogo a servitù reciproche atipiche consistenti nell'assoggettare al peso della non modificabilità della destinazione tutte le proprietà esclusive a vantaggio delle altre proprietà immobiliari (Cass. n. 21024/2016).
La trascrizione di un atto alienativo della proprietà senza menzione delle servitù costituite a suo favore non conferisce alcuna pubblicità e non la rende opponibile ai terzi acquirenti del fondo servente, tranne nel caso in cui la servitù sia stata portata a loro conoscenza nei rispettivi rogiti (Cass. n. 5158/2003). Poiché i limiti negoziali alla destinazione dei cespiti immobiliari devono essere ricompresi nell'àmbito delle servitù, deve affermarsi che, nel caso in cui il regolamento di condominio non sia richiamato nel rogito di acquisto dell'immobile o non sia stato approvato dall'acquirente, per poter opporre dette clausole ai titolari subentrati nel bene non è sufficiente la trascrizione del regolamento, essendo anche necessario che la nota di trascrizione menzioni specificamente la servitù.

I requisiti del regolamento contrattuale
Nel caso scrutinato dal Tribunale di Roma, gli attori hanno sostenuto trattarsi di regolamento di condomino contrattuale. A ben vedere, è risultato privo della trascrizione, perciò sguarnito dei requisiti necessari per essere opponibile. Le pagine che lo costituiscono non recano la stampigliatura della data e il numero di trascrizione. Difetta anche la prova della necessaria nota di trascrizione con l'inserimento delle clausole limitative dei diritti dei condòmini. Neppure consta che il regolamento di condominio e la clausola invocata siano stati espressamente oggetto di accettazione, in sede di acquisto, da parte del convenuto.
In definitiva, tutte le clausole regolamentari che vietino determinati usi o attività, per essere opponibili ai terzi acquirenti devono essere trascritte nei registri immobiliari o espressamente richiamate nei rogiti. Vale a dire che le clausole contenute nel regolamento che limitano gli usi degli immobili spiegheranno efficacia nei confronti dell'acquirente qualora siano state trascritte nei registri immobiliari (devono essere trascritte le singole clausole non essendo bastevole la sola trascrizione del regolamento) oppure espressamente richiamate nei rogiti di acquisto. Se, invece, le clausole regolamentari non vengono trascritte nei registri immobiliari, né richiamate negli atti di compravendita, i divieti non saranno applicabili e l'acquirente avrà il diritto di usare l'immobile anche per destinarlo ad attività di affittacamere.