Per non perdere l’agevolazione sulla prima casa basta una scrittura privata registrata entro un anno

Si evita la decadenza dall’agevolazione “prima casa” quando si vende prima del decorso di cinque anni dalla data del rogito di acquisto, se entro un anno dalla vendita si registra una scrittura privata non autenticata recante l’acquisto di un’altra casa (che l’acquirente poi destina a propria abitazione principale). In sostanza, per non perdere l’agevolazione non occorre stipulare un rogito notarile né occorre la trascrizione dell’atto di riacquisto nei Registri immobiliari.

La novità giurisprudenziale

Lo afferma la Cassazione nell’ordinanza n. 22488 del 16 ottobre 2020, esaminando il caso (senza precedenti in giurisprudenza) di un acquisto effettuato con una scrittura privata non autenticata in relazione alla quale l’acquirente ha poi domandato la verificazione giudiziale delle sottoscrizioni al fine di rendere il suo acquisto trascrivibile nei Registri Immobiliari (evidentemente, si trattava di un caso nel quale il venditore si era rifiutato dal recarsi in uno studio notarile per riprodurre la scrittura non autenticata in un atto pubblico).

Se il contribuente che acquista la “prima casa” aliena l’abitazione nel quinquennio posteriore al giorno del suo acquisto, la legge commina la decadenza dall’agevolazione (con l’effetto che viene recuperata l’imposta ordinaria, con la maggiorazione del 30 per cento della differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata), a meno che il contribuente medesimo proceda a un atto di “riacquisto infrannuale”: vale a dire, a meno che egli, in un periodo di tempo contenuto entro un anno dalla data dell’alienazione, non compri un’altra casa e la destini a propria “abitazione principale” (e, cioè, vi stabilisca la propria residenza).

La Cassazione è stata dunque interrogata sul punto se questo atto di “riacquisto” possa anche essere una scrittura privata non autenticata, sottoposta a registrazione presso l’agenzia delle Entrate; e la decisione assunta è stata nel senso di consentire maturato, con la registrazione della scrittura privata non autenticata, il presupposto richiesto dalla legge per evitare la decadenza dall’agevolazione, in quanto la registrazione della scrittura privata non autenticata conferisce a essa la data certa, e ciò anche nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria (in tal senso la Cassazione si è espressa nella decisione n. 7621/2017).

Sul punto del trasferimento di immobili effettuato mediante scrittura privata non autenticata (seppure nel caso esaminato dall’ordinanza 22488/2020 si sia rivelato utile al contribuente), occorre effettuare alcune precisazioni. L’articolo 1350 del Codice civile prescrive che il trasferimento di beni immobili deve essere effettuato mediante atto scritto (senza imporre che le firme del venditore e dell’acquirente siano autenticate o che il contratto sia stipulato nella forma dell’atto pubblico).

Tuttavia, se il contratto di compravendita è stipulato nella forma della scrittura privata non autenticata, è insuscettibile di essere trascritto nei Registri immobiliari (in quanto solo agli atti pubblici e alle scritture private autenticate è concesso di essere pubblicati: articolo 2657 del Codice civile). La mancata trascrizione comporta la grave conseguenza che il contratto di compravendita è bensì valido ed efficace tra i contraenti, ma non verso i terzi, i quali possono comportarsi come se il contratto di compravendita non fosse mai stato stipulato (e ciò, sia che ne conoscano l’esistenza, sia che non la conoscano).

Con la conseguenza, ad esempio, che i creditori del venditore (nonostante l’intervenuta compravendita) possono validamente ipotecare o pignorare l’immobile, fino a che la trascrizione della compravendita non sia intervenuta (per il che, come detto, occorre disporre di un atto notarile); e che il venditore può vendere il bene a una persona diversa dal primo acquirente, il quale, in tal caso, perde la proprietà dell’immobile pur avendola acquistata.