Restituzione dell'immobile locato e responsabilità del conduttore, l'orientamento della Cassazione

Locatore ed inquilino molto spesso si trovano in disaccordo con riferimento al contenuto ed all'interpretazione dei rispettivi obblighi e diritti che sorgono dal contratto di locazione.

Una questione in cui è intervenuta di recente la Suprema Corte, con sentenza n.29329 del 13/11/2019 di cui si parlerà più diffusamente in seguito, che per altro aveva già trattato la problematica in questione in anni molto lontani, è quella relativa a definire alcuni aspetti inerenti la restituzione dell'immobile alla scadenza del contratto di locazione.

Ovviamente la restituzione della casa locata rientra tra gli obblighi del conduttore.

Le modalità con le quali la stessa deve avvenire trovano disciplina in quanto previsto dall'art.1590 c.c. che stabilisce che:"il conduttore deve restituire la casa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della casa in conformità del contratto".

Il legislatore ha quindi stabilito che ogni difetto dell'immobile presente nel momento della riconsegna dello stesso al proprietario è fonte di responsabilità per il conduttore.

Quest'ultimo, infatti, non risponderà degli ammaloramenti che sono una conseguenza inevitabile dell'utilizzo normale della casa.

In tale ottica la Suprema Corte, con sentenza n.4357/1984, aveva già fissato il principio secondo cui "rientra nel normale degrado d'uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti". Alla luce di tale orientamento della Suprema Corte si può concludere che l'inquilino, nell'utilizzare la casa a lui locata, deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia senza peraltro essere obbligato a particolari interventi volti ad eliminare il deterioramento del bene che rientra in un concetto di normalità.

Ciò anche in considerazione del fatto che è specifico onere del locatore mantenere le buone condizioni dell'immobile concesso in locazione.

Nel dibattito su quali obblighi spettino al conduttore al momento del rilascio si è inserita la recente pronuncia del Supremo Collegio che con la decisione n.29329 del 13/11/2019 ha dettato una norma di comportamento per quanto concerne lo specifico aspetto relativo all'esistenza o meno di un obbligo a carico del conduttore di provvedere alla ritinteggiatura delle pareti al momento della riconsegna dell'immobile che gli era stato locato.

Tale pronuncia di fatto richiamando anche quanto espresso dalla Suprema Corte nella sentenza 11703/2002 ha stabilito la nullità di qualsivoglia clausola eventualmente inserita nel contratto di locazione che sancisce l'obbligo per il conduttore di ritinteggiatura delle pareti dell'immobile quando provvede alla sua restituzione.

Ciò poiché di fatto un siffatto obbligo finirebbe per fornire un vantaggio illegittimo al proprietario che, invece, come unico legittimo corrispettivo della locazione ha diritto solo alla percezione del canone.

Si ritiene che tale pronuncia rispecchi una corretta interpretazione sia della norma di cui al menzionato articolo 1590 c.c. sia di quella che prevede per il locatore l'obbligo di mantenere il bene locato in buono stato locativo.

Si reputa, infatti, che sancendo l'obbligo per il conduttore di procedere a ritinteggiare le pareti dell'immobile al momento del rilascio si finirebbe per svuotare di ogni significato la disposizione di cui al più volte menzionato articolo 1590 c.c., che fa comunque salvo il normale deterioramento che non sia imputabile ad uso improprio del bene locato, imponendo di fatto un obbligo ricadente sul locatore ben più gravoso di quello di procedere alla piccola manutenzione che spetta a quest'ultimo secondo le disposizioni codicistiche.

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*A cura dell'Avv Marzia Baldassarre (Professional Partner)

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