Solo il condomino pretermesso può contestare il vizio di omessa convocazione

Il vizio derivante dalla omessa convocazione comporta l'annullabilità della delibera assembleare e può essere fatto valere solo dal condomino pretermesso dall'invito. Lo ha ribadito il Tribunale di Messina con sentenza n. 759 pubblicata il 18 aprile 2023.

Il caso
Un condomino impugnava alcune delibere rilevando che per le relative assemblee erano stati convocati soggetti estranei carenti di titolarità sui cespiti ricadenti nel plesso condominiale. Chiedeva che il tribunale dichiarasse nulli alcuni consuntivi approvati con la partecipazione in assemblea di soggetti non titolati. Il condominio contestava l'avversa domanda ed eccepiva l'inoppugnabilità delle delibere opposte.

La decisione
L'impugnante ha contestato la validità di una serie di deliberati per le cui assemblee erano stati convocati soggetti estranei al condominio rilevando il difetto di costituzione dell'assemblea con conseguente invalidità delle relative determinazioni.
Il decidente ha richiamato la pronuncia delle Sezioni Unite (Cassazione n. 4806/2005) secondo cui sono state considerate annullabili le delibere con vizi incidenti sulla regolarità costitutiva dell'assemblea, quelle inficiate da vizi formali violativi di prescrizioni afferenti al procedimento convocativo e quelle affette da irregolarità nel procedimento di convocazione. La distinzione operata da tale pronuncia fra delibere annullabili e nulle rileva ai fini della tempestività della impugnazione in quanto il termine decadenziale di trenta giorni dalla approvazione o dalla comunicazione della delibera si applica solo in ipotesi riguardanti l'annullabilità.
E' indubbio che all'assemblea deve essere convocato il reale proprietario dell'unità immobiliare e non il condomino apparente, cioè chi si sia comportato con i terzi come un condomino senza tuttavia rivestirne la qualità. E' chiaro che l'omessa convocazione del reale condomino incide sulla regolarità costitutiva dell'assemblea integrando un motivo di annullamento della delibera in base all'articolo 1137 c.c. L'impugnazione della stessa può essere avanzata solo da chi abbia effettivo interesse, quindi il proprietario pretermesso, entro trenta giorni decorrenti dalla comunicazione della delibera o dal momento in cui riceve effettiva conoscenza.

Il caso esaminato
Nel caso di specie è stata eccepita la omessa convocazione degli effettivi proprietari per cui il vizio dedotto afferisce alla costituzione delle assemblee e rientra nella sfera dell'annullamento azionabile solo dai condòmini pretermessi. In buona sostanza, l'impugnante non può eccepire il difetto di convocazione di altri condòmini. Inoltre, nel caso trattato l'opposizione era intempestiva perché proposta al difuori del termine decadenziale. Per tali ragioni il tribunale messinese ha rigettato le domande.
In caso di omessa convocazione di un condomino, solo chi non è stato invitato ha diritto a far valere l'invalidità della conseguente delibera per tale vizio. Tale principio, peraltro, è stato espresso dagli Ermellini. Se è vero che in tema di impugnazione delle delibere assembleari, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento delle conseguenti determinazioni assunte (Cassazione n. 17486/2006), trova applicazione l'articolo 1441 c.c. secondo cui l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge, sicché il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per omessa convocazione di altri condòmini (Cassazione n. 10338/2014).
Tra l'altro - va soggiunto per completezza - il rinnovellato articolo 66, comma 3, disp. att. c.c. ha recepito l'indirizzo giurisprudenziale e sancito che la delibera assembleare, in caso di omessa convocazione degli aventi diritto, è annullabile ex articolo 1137 c.c. su istanza del dissenziente o assente perché non ritualmente adunato.