Trasferimento coattivo del bene solo con dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica

Vendita di immobili - Contratto di compravendita - Dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica -Necessità - Trasferimento coattivo del bene ex art. 2932 c.c.
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi che hanno ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti, a esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per gli immobili urbani, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali e o e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'articolo 2932 c.c., non può' essere emanata in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare o prodotta in giudizio successivamente, sugli estremi della concessione edilizia.
•Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 25 giugno 2020 n. 12654

Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto trasferimento coattivo di diritti reali su edifici e terreni - Indicazione, per gli edifici, degli estremi della concessione edilizia e, per i terreni, del certificato di destinazione urbanistica - Necessità - Fondamento - Mancanza - Conseguenze.
In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio.
•Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 27 agosto 2019 n. 21721

Edilizia e urbanistica - Menzioni urbanistiche - Nullità del contratto – Estensione.
La nullità comminata dall'art. 46 d.p.r. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 colpisce gli atti tra vivi a effetti reali elencati nelle norme che la prevedono nei soli casi di mancata menzione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile o di menzione falsa perché riferita a un titolo che non esiste realmente o non riguarda quell'immobile.
•Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 22 marzo 2019 n. 8230

Contratti in genere - Invalidità - Nullità del contratto - In genere nullità ex art. 46 del d.p.r. n. 380 del 2001 e artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 - Natura - Nullità testuale - Nozione - Dichiarazione dell'alienante, nell'atto, degli estremi del titolo urbanistico, esistente e riferibile all'immobile - Sufficienza ai fini della validità dell'atto - Sussistenza - Difformità della costruzione rispetto al titolo menzionato - Irrilevanza ai fini della validità dell'atto.
La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi a effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
•Corte di cassazione, sezione unite civili, sentenza 22 marzo 2019 n. 8230

Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto fabbricati - Omessa indicazione degli estremi della licenza di costruzione o mancata allegazione di copia della domanda di concessione in sanatoria - Sentenza ex art. 2932 c.c. - Preclusione - Possibilità di sanatoria prevista dalla legge n. 47 del 1985 in relazione al contratto nullo - Irrilevanza.
In assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, e in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 c.c., perché l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all'art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti; il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dall'art. 40, comma 4, della legge n. 47 del 1985 (che espressamente consente la successiva "conferma", con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare.
•Corte di cassazione, sezione VI- 2 civile, ordinanza 22 gennaio 2018 n. 1505