Vendita di bene locato, la surrogazione legale opera anche per la fideiussione associata alla locazione
Lo ha precisa la Cassazione con la sentenza n. 2711 che fa il punto sul tema delle sorti della garanzia personale in caso di trasferimento del contratto cui accede
Colui che acquista un bene immobile locato subentra ex lege all'originario locatore nel rapporto di locazione, così come previsto dagli articoli 1599 e 1602 cod. civ. Inoltre, costui subentra anche nella fideiussione di cui l'originario locatore era beneficiario, «se tale obbligazione, derivando da una contratto di locazione, in quanto ne aveva costituito una clausola da esso inscindibile, non sia venuta meno per specifiche intese tra le parti originarie». In caso contrario, l'operatività della surrogazione legale trova un limite «nell'autonomia del contratto di fideiussione rispetto al contratto di locazione». Questo è quanto affermato dalla sentenza n. 2711/2021 della Cassazione, che fa il punto sul tema delle sorti della garanzia personale in caso di trasferimento del contratto cui accede.
Il caso
La vicenda trae origine dalla stipulazione di un contratto di locazione ad uso commerciale tra una spa, locatrice, e una srl, conduttrice, contestualmente alla quale i soci di quest'ultima si costituivano fideiussori degli obblighi assunti nei confronti della locatrice. In seguito, la spa trasferiva la proprietà dell'immobile locato ad altra spa, la quale citava in giudizio la srl per il mancato pagamento dei canoni. Dinanzi ai giudici emergeva così il tema dell'intreccio tra il contratto di locazione, nel quale era per legge subentrata la nuova proprietaria dell'immobile, e la fideiussione, prestata dai soci della conduttrice in favore della ex società locatrice.
Per il Tribunale, la natura accessoria della fideiussione comportava l'irrilevanza della cessione dell'immobile ad altra società, la quale ben poteva avvalersi della garanzia prestata. Di diverso avviso, invece, si mostravano i giudici d'appello, per i quali la prima locatrice aveva alienato l'immobile senza cedere i diritti derivanti dal contratto di fideiussione, sicché essendo i due contratti autonomi, la seconda locatrice non era legittimata ad avvalersi della garanzia.
La questione
La controversia giungeva così in Cassazione, ove la nuova proprietaria dell'immobile riteneva che con la vendita del bene locato dovevano intendersi trasferiti sia la locazione che la fideiussione; mentre la conduttrice affermava che con la vendita del bene locato la fideiussione doveva intendersi come risolta.
Il ricorso viene dichiarato inammissibile dalla Suprema corte, in sostanza per difetto di specificità del ricorso. Tuttavia, il Collegio ritiene di doversi comunque esprimere sulla questione, per via della sua particolare importanza. Ai giudici di legittimità preme chiarire, infatti, «se la prestazione di una garanzia personale si trasferisca, insieme con il contratto di locazione cui accede, a seguito della vendita dell'immobile locato». Ebbene, la risposta a tale quesito non è univoca, ma dipende dal tipo di rapporto che si instaura tra la fideiussione e la locazione cui accede, o meglio dal grado di autonomia di cui gode la fideiussione rispetto al contratto di locazione.
Collegamento tra contratti e autonomia della fideiussione
I giudici partono dalla lettura degli articoli 1599 e 1602 cod. civ., che determinano la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente, che subentra nel contratto di locazione senza necessità di consenso del conduttore, per poi soffermarsi sulle caratteristiche della fideiussione, ovvero l'accessorietà al rapporto principale e al tempo stesso l'autonomia del relativo contratto. Il passo successivo è quello di valutare il collegamento che viene a determinarsi tra fideiussione e locazione, «in vista della realizzazione dell'operazione economica che le parti hanno inteso realizzare, non potendosi trascurare che il creditore potrebbe essere indotto a stipulare il contratto proprio perché confida nella garanzia personale rilasciata dal terzo».
Il punto è, sostiene la Corte, che dall'articolo 1602 cod. civ. «non può che farsi discendere, ove le parti non abbiano diversamente ed espressamente disposto, la conseguenza che l'obbligo fideiussorio derivi dal contratto di locazione solo ove ne abbia costituito parte integrante», ovvero se esso trova la propria causa nel contratto di locazione. Diversamente, l'autonomia del contratto di fideiussione rispetto a quello di locazione impedisce l'operatività della surrogazione legale di cui all'articolo 1602 cod. civ.
