Via libera all’intimazione di sfratto per morosità anche per l’affitto d’azienda (o ramo di azienda) che comprenda uno o più immobili
E’ il principio espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 29253/2024
A seguito delle modifiche introdotte nell’art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149 del 2022 [c.f. riforma Cartabia, n.d.r.], il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni immobili; questo il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 29253/2024.
La decisione in commento trae origine dal rinvio pregiudiziale alla Corte di Cassazione, disposto ex art. 363 bis c.p.c. dal Tribunale di Napoli, affinché fosse chiarita la possibilità (o meno) di ricorrere alla procedura sommaria di convalida di sfratto per morosità (anche) con riferimento al contratto di affitto d’azienda (o di ramo d’azienda).
Ed invero, con la c.d. riforma Cartabia il legislatore delegato ha modificato il primo comma dell’art. 657 c.p.c. estendendo il novero dei soggetti cui è possibile ricorrere all’intimazione della cd. “licenza” per finita locazione, inserendo, accanto al conduttore (affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono), anche il “comodatario di beni immobili” e “l’affittuario d’azienda”.
Non sono stati interessati dalla novella, invece, né il secondo comma dell’art. 657 c.p.c., né l’art. 658 c.p.c. (relativo allo sfratto per morosità).Si pone, dunque, il seguente problema interpretativo: la modifica in questione, riguardando testualmente solo l’art. 657 c.p.c. (ed anzi il suo solo primo comma), ha esteso ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d’aziona solamente il procedimento sommario di licenza per finita locazione, o ne è possibile un’interpretazione estensiva, tale da consentire l’applicazione, con riferimento ai medesimi contratti, anche del procedimento speciale di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c.?
Sul punto, ad un primo orientamento restrittivo, per cui in assenza di esplicito richiamo normativo non sarebbe possibile estendere al contratto di affitto d’azienda la disciplina dello sfratto per morosità (ed il relativo procedimento sommario), se ne contrappone un secondo che, muovendo dalla circostanza per cui nella disciplina ante riforma il procedimento di sfratto per morosità era ritenuto applicabile anche a fattispecie non espressamente ricomprese nell’art. 658 c.p.c. (affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono), ammette il ricorso alla procedura sommaria anche per l’affitto d’azienda.
La Corte di Cassazione avvalla tale secondo orientamento.
Sebbene l’art. 658 c.p.c. faccia esplicito riferimento solamente al “locatore”, spiega la Corte, non è possibile attribuire a tale scelta lessicale l’intento di escludere dalla portata della norma forme contrattuali diverse da quelle relative alla locazione di immobili; la figura del “locatore”, infatti, è normativamente riferibile non solo alla locazione di immobili, ma anche all’affitto di beni produttivi e di fondi rustici. È, dunque, gioco forza ritenere che nel novellato art. 657 c.p.c. il termine “locatore” si debba riferire anche all’affitto d’azienda. Non solo. Secondo la Corte, l’individuazione delle fattispecie per cui è possibile ricorrere alla speciale disciplina della convalida di sfratto per morosità deve ricavarsi dal combinato disposto degli artt. 657 e 658 c.c., di modo che l’ampliamento delle figure contrattuali elencate nel primo, vale a delineare l’ambito applicativo del secondo.
Ne deriva l’estensione, al contratto di affitto di ramo d’azienda, del procedimento di convalida dello sfratto per morosità, regolato dall’art. 658 c.p.c.; ciò a condizione che nell’azienda o nel ramo d’azienda oggetto dell’affitto sia compreso anche un immobile, trattandosi di un dato comune ad ogni altra ipotesi considerata agli artt. 657 e 658 c.p.c.
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*Avv.ti Federico Casa, partner e Luca Benetti - Casa & Associati
