Validità del mutuo fondiario in caso di superamento dell'80% del valore dell'immobile

Contratti - Mutuo fondiario - Limite di finanziabilità - Superamento del limite dell'80% del valore dell'immobile - Nullità - Esclusione
Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale, finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca e garantito da ipoteca di primo grado su immobili, essendo la loro volontà comune in questo senso incontestata o, quando contestata, accertata dal giudice di merito, non è consentito al giudice riqualificare d'ufficio il contratto, al fine di neutralizzare gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza, mutuo ordinario o a tipi contrattuali diversi, anche in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.
• Corte di Cassazione, Sezioni Unite, Civile, Sentenza del 16 novembre 2022, n. 33719

Credito - Credito fondiario mutuo fondiario e mutuo ordinario - Diversa tipologia contrattuale - Insussistenza - Limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 (tub) - Superamento - Conseguenze - Nullità del mutuo fondiario ed eventuale conversione del contratto nullo - Esclusione - Qualificazione come mutuo ordinario - Sussistenza - Disciplina di favore per il creditore fondiario - Disapplicazione
Il mutuo fondiario non è un contratto diverso dal mutuo ordinario, ma ne rappresenta una "species", con la conseguenza che il superamento del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 - che costituisce elemento essenziale per l'applicazione della disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, per il finanziatore - non determina la nullità del mutuo fondiario e la sua eventuale conversione ex art. 1424 c.c., bensì comporta, in esito alla qualificazione del contratto come ordinario mutuo ipotecario, la mera disapplicazione delle speciali norme di favore previste per il creditore fondiario e la conservazione tanto del mutuo quanto della garanzia ipotecaria.
• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Ordinanza dell'8 marzo 2022, n. 7509

Credito - Credito fondiario mutuo 'solutorio' utilizzato per ripianare la pregressa esposizione debitoria del mutuatario - Validità - Sussistenza - 'Pactum de non petendo' - Configurabilità - Esclusione - Ragioni
Il cosiddetto "mutuo solutorio", stipulato per ripianare la pregressa esposizione debitoria del mutuatario verso il mutuante, non è nullo - in quanto non contrario né alla legge, né all'ordine pubblico - e non può essere qualificato come una mera dilazione del termine di pagamento del debito preesistente oppure quale "pactum de non petendo" in ragione della pretesa mancanza di un effettivo spostamento di denaro, poiché l'accredito in conto corrente delle somme erogate è sufficiente ad integrare la "datio rei" giuridica propria del mutuo e il loro impiego per l'estinzione del debito già esistente purga il patrimonio del mutuatario di una posta negativa.
• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza del 25 luglio 2022, n. 23149

Mutuo - In genere (nozione, caratteri, distinzioni) perfezionamento del contratto - Consegna della cosa mutuata - Disponibilità giuridica della cosa mediante ripianamento delle passività - Sufficienza
Il mutuo è contratto di natura reale che si perfeziona con la consegna di una determinata quantità di danaro (o di altre cose fungibili) ovvero con il conseguimento della giuridica disponibilità di questa da parte del mutuatario; ne consegue che la "tradito rei" può essere realizzata attraverso l'accreditamento in conto corrente della somma mutuata a favore del mutuatario, perché in tal modo il mutuante crea, con l'uscita delle somme dal proprio patrimonio, un autonomo titolo di disponibilità in favore del mutuatario, irrilevante essendo che le somme stesse siano destinate al ripianamento del saldo negativo del conto stesso.
•Corte di Cassazione, Civile, sezione 3, Ordinanza del 30 novembre 2021, n. 37654