Condominio: serve l'unanimità per modificare l'assegnazione dei parcheggi

L'assegnazione dei posti auto condominiali è espressione di una volontà contrattuale e può essere modificata solo con il consenso di tutti i condomini. Lo ha stabilito la seconda sezione civile della Cassazione con l'ordinanza n. 15613/2022.

La vicenda
A ricorrere al Palazzaccio è la proprietaria di un'unità immobiliare compresa in condominio veneto che decide di impugnare la delibera assembleare con cui, a maggioranza, veniva deciso di assegnare alla stessa un posto auto all'intero dell'area comune adibita a parcheggio diverso da quello attribuito in uso esclusivo in forza di accordo intervenuto in precedenza tra tutti i condomini.
Diverso tempo prima, infatti, fa presente la ricorrente, tutti gli otto condomini del palazzo avevano individuato i posti auto nell'area esterna comune e li avevano assegnati in uso esclusivo alle varie unità costituenti il condominio: tale accordo era stato anche inserito in atto pubblico costitutivo di servitù a carico di una parte del cortile condominiale. Tuttavia, l'assemblea tenutasi successivamente, in cui la ricorrente e altri due condomini erano assenti, aveva deliberato con voto a maggioranza dei presenti, lo scambio del posto auto assegnato con un altro.
La donna pertanto impugnava la delibera deducendo che lo scambio avrebbe richiesto il suo consenso e che, ove l'assegnazione del posto auto costituisca un diritto reale, la delibera avrebbe dovuto incontrare l'approvazione unanime.
Sia in primo che in secondo grado, i giudici rigettavano la domanda ritenendo che l'assemblea avesse nel proprio potere disciplinato l'uso della cosa comune e che non avesse rilievo decisivo il dato che la decisione dell'assegnazione precedente dei parcheggi fosse registrata con l'unanimità dei voti.
Nello specifico, per la Corte di Venezia, con la delibera condominiale ai singoli assegnatari erano stati concessi diritti d'uso personali dei rispettivi posti auto. Conseguentemente, l'assemblea, avendo stabilito di procedere, coma da ordine del giorno, alla "riassegnazione parcheggi", non necessitava dell'unanimità per modificare le originarie attribuzioni né del consenso della ricorrente.

Il ricorso
Da qui il ricorso in Cassazione, mediante il quale la donna denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1021, 1102, 1120, 1135, 1322 e 1350 del Cc, in relazione al punto della sentenza d'appello che ha ritenuto che l'assegnazione di posti auto in uso esclusivo ai condomini, effettuata con il consenso (scritto) di tutti, possa essere modificata con delibera assembleare adottata a maggioranza, anziché con un nuovo consenso (scritto) di tutti i condomini. Inoltre, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1369 del Cc, in relazione al punto della sentenza che ha ritenuto che l'assegnazione di posti auto in uso esclusivo ai condomini, effettuata con il consenso (scritto) di tutti, dia luogo a una mera regolazione dell'uso del bene comune modificabile a maggioranza dall'assemblea, anziché a un accordo – regolamento contrattuale modificabile solo con un nuovo consenso (scritto) di tutti i condomini.

La decisione
Per gli Ermellini, entrambe le doglianze sono fondate. Secondo consolidata giurisprudenza affermano preliminarmente, "è consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene". Una siffatta delibera mantiene, invero, proseguono i giudici, "un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse". La regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini dell'individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'articolo 1102 del Cc, il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.
La delibera, però, precisano da piazza Cavour, "non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini" (cfr. ex multis Cass. 21 marzo 2022, n. 9069; Cass. 27 maggio 2016, n. 11034).
Ne consegue che, conclude la Cassazione, a differenza di quanto affermato dal giudice di merito, l'atto originario approvato nel corso dell'assemblea da tutti i condomini, mediante il quale erano stati individuati e assegnati in uso esclusivo i posti auto, "costituiva espressione di una volontà contrattuale ed è perciò modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione". Per cui, il ricorso è accolto e la sentenza cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione, la quale dovrà uniformarsi all'enunciato principio.