Esecuzioni forzate: criticità e prospettive delle vendite immobiliari telematiche

La vendita con modalità telematiche e la sua pubblicizzazione sul Portale delle vendite pubbliche (PVP) costituisco ormai l’archetipo del procedimento liquidatorio degli immobili pignorati.

Il quadro normativo

Le norme che ne hanno previsto la sostanziale obbligatorietà (da un lato ilDl 27 giugno 2015, n. 83, che ha riscritto il comma 1 dell’articolo 490 del Cpc, prevedendo la pubblicazione degli avvisi di vendita di vendita sul sito internet del Ministero della giustizia, in un’area denominata “Portale delle vendite pubbliche”; dall'altro, il Dl 3 maggio 2016, n. 59, che ha modificato l’articolo 569 , comma 4 ,  Cpcprescrivendo che Giudice con l’ordinanza di vendita stabilisce - salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura - che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche), costituiscono l’approdo di un processo evolutivo i cui natali risalgono al 2009 (Dl 29 dicembre 2009, n. 193) quando per la prima volta fu prevista la possibilità (allora rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice) che la vendita si svolgesse con modalità telematiche.

Si tratta di un sistema complesso e nuovo, il cui concreto funzionamento, da quasi tre anni (visto che dopo gli interventi normativi di cui si è detto è stato necessario attendere che le specifiche tecniche del DGSIA rendessero operativo il procedimento) permette oggi di apprezzarne le potenzialità ed evidenziarne le criticità, consentendo di scrutinare gli aspetti sui quali è necessario un tagliando normativo o tecnico.

Gli spazi di miglioramento del Pvp

Il Pvp certamente rende possibile una raccolta sistematica e completa dei dati delle vendite giudiziarie, ma la vetrina che esso si propone di rappresentare è certamente migliorabile.

E così, ad esempio, con riferimento ai dati relativi al lotto posto in vendita, occorre osservare che mentre il software ministeriale predisposto (ai sensi dell’articolo 12, comma 3, del Dm giustizia 32/2015, contenente, a norma dell’articolo 161-ter delle disposizioni di attuazione del Cpc le regole tecniche per lo svolgimento della vendita telematica) per la presentazione delle offerte di acquisto, abilita l’offerente a selezionare il diritto che intende acquistare (ciò sia nell’ipotesi in cui sia posto in vendita un diritto diverso dalla piena proprietà che in quella in cui una pluralità di soggetti intendano partecipare alla vendita acquistando ciascuno diritti minori, la cui sommatoria corrisponda comunque alla piena proprietà) il Portale non contempla l’indicazione di quale diritto reale viene collocato sul merato. Ciò crea problemi di esattezza dell’inserzione quante volte oggetto del pignoramento sia stato, ad esempio, la nuda proprietà. In questo caso, allora, occorrerà necessariamente precisare quale diritto viene posto in vendita nell’area di testo libera riservata alla descrizione del bene.

Sul portale si possono caricare foto, ma il sistema non ne consente la visualizzazione nella pagina dell’elenco delle vendite pubblicate (che recano foto standard precostituite) il che costringe l’utente all’apertura della singola inserzione per capire di cosa si tratti.

Manca poi un campo dedicato all’indicazione (fondamentale) delle coordinate bancarie necessarie per eseguire il versamento della cauzione, sicché se si vuole perseguire l’obiettivo di rendere autosufficiente l’avviso di vendita, dovranno inevitabilmente predisporsi campi atti a consentire anche l’inserimento di questi dati.

Nella schermata relativa ai dati della vendita, pur prevedendosi che debba essere inserito l’importo del “rialzo minimo in gara”, nulla si dice a proposito del termine massimo che può intercorrere tra un rilancio e l’altro (nell’ipotesi di vendita sincrona) o del momento ultimo entro il quale possono formularsi offerte migliorative (per il caso di vendita asincrona), con la conseguenza che è necessario comunicare queste informazioni agli offerenti nel momento in cui, completato l’esame delle offerte, il professionista delegato indice la gara tra gli offerenti. È ben vero che questi dati potrebbero essere stati già preventivamente indicati nell’ordinanza di vendita pronunciata dal Giudice dell’esecuzione ex art. 569 c.p.c. (nel quale caso si presmono conosciuti) ma è innegabile che per un pubblico di non addetti ai lavori sarebbe utile che essi fossero beni visibili già nell’avviso di vendita.

Perfettibile è l'interoperabilità del PVP con i siti privati (su cui pure l’avviso di vendita dev’essere pubblicato a norma dell’articolo 490, comma 2, del Cpc), nel senso che a volte il collegamento presente nell’avviso non conduce alla asingola inserzione, ma alla home page del sito della società privata, il che obbliga l’utente a riptere ex novo la ricerca dell’immobile all’interno del portale privato.

Si avverte inoltre l’assenza di una procedura di correzione dell’inserzione, il che in caso di errori impone di procedere ad una nuova pubblicazione, la quale potrebbe comportare l’invalidazione delle offerte pervenute (se è necessario intervenire a gara in corso) e a seconda dei casi, il nuovo versamento del contributo di pubblicazione (previsto dall’articolo 18-bis del Dpr 115/2002). Sempre a proposito del contributo di pubblicazione, il sistema potrebbe giovarsi della possibilità di consentire un unico pagamento per più lotti.

I maggiori profili di criticità si annidano, comunque, nel procedimento di presentazione dell’offerta telematica (se non altro per il fatto che con essi si confronta la platea degli offerenti) che ove migliorato offrirebbe all’utente (e quindi al sistema) enormi vantaggi.

Ai sensi dell’articolo 12, comma 4 del Dm 32/2015, l'offerta è redatta e cifrata mediante un software realizzato dal Ministero è messo a disposizione degli interessati tramite il gestore della vendita telematica (in pratica, all’interno dell’inserzione è presente il link per aprire il modulo dell’offerta da compilare ed inviare telematicamente). È evidente che questo consente: di risolvere a monte tutti i problemi relativi al confezionamento e all’invio materiale dell’offerta mediante il deposito della busta che la contiene in Tribunale o presso lo studio del delegato; di assicurare la segretezza in sé dell’offerta (sebbene sotto questo profilo la garanzia di segretezza sia minacciata dal bonifico contenente la cauzione - i cui dati consentono evidentemente di risalire all’offerente -, cui i tribunali stanno cercando di far fronte in vario modo, in assenza di un sistema elaborato ad hoc che invece sarebbe necessario approntare).

Lo svolgimento della gara in modalità telematica, inoltre, evitando il contatto fisico tra gli offerenti nella sala delle aste, impedisce dannose situazioni di imbarazzo, quando di non turbativa.

Il modulo telematico dell’offerta è strutturato in guisa da contenere una serie di dati precostituiti, che l’offerente è dispensato dall’indicare, contrariamente a quanto accade a proposito dell’offerta cartacea. Devono essere invece digitati i dati del presentatore (cioè di colui che compila l’offerta) e dell’offerente vero e proprio, i dati del bonifico a mezzo del quale è stata versata la cauzione, il prezzo offerto, l’indirizzo pec utilizzato per trasmettere l'offerta e per ricevere le comunicazioni, l'eventuale recapito di telefonia mobile.

La compilazione, tutto sommato, è agevole anche per i non addetti ai lavori, ma sono tuttavia auspicabili alcune implementazioni utili ad evitare errori, alcuni dei quali potenzialmente capaci di invalidare l’offerta.

Infatti, tutti i dati dell’offerente vanno digitati in meri campi di testo che non subiscono quasi alcun controllo (l’offerta viene considerata valida anche se la data di nascita dell’offerente reca ad esempio l’anno 2020). Sarebbe necessario che questi campi “dialogassero” tra loro e con quelli dell’inserzione caricata sul PVP, visto che oggi è possibile indicare importi (dell’offerta o della cauzione) o date (versamento del saldo) non conformi a quelli richiesti ai fini dell’ammissibilità dell’offerta, senza che il sistema rilevi alcuna anomalia (parimenti, nessun alert viene generato dall’indicazione di un indirizzo mail semplice nel campo riservato all’indicazione della pec., o dall’errata indicazione dell’iban sul quale è stata versata la cauzione).

Per nulla intuitiva è la fase ultima del procedimento di trasmissione dell’offerta (che prevede una doppia modalità: invio dell’offerta, firmata digitalmente, a mezzo pec, oppure invio di offerta non firmata a mezzo pec identificativa) e di pagamento dell’imposta di bollo, i quali richiedono un livello di dimestichezza nell’uso degli strumenti informatici, che potrebbe non essere alla portata di tutti, ed un’attenta lettura del “Manuale utente”, cui si accede dalla sezione “FAQ” del Portale (https://pvp.giustizia.it/pvp/it/faq.page).

Accade infine in alcuni casi che l’offerta, pur ritualmente inviata, venga scartata automaticamente dal portale poiché il file che la contiene ha un’estensione diversa da quella richiesta dalle specifiche tecniche (prassi che la giurisprudenza pronunciatasi sul punto ha giudicato per lo più illegittima, sia perché l’articolo 572 del Cpc riconosce al solo giudice – ed in caso di delega al professionista delegato - la delibazione sulle offerte, sia perché la prescrizione di una determinata estensione del file, per di più ad opera di un provvedimento amministrativo qual è quello contenente le specifiche tecniche, non è prevista dal codice a pena di inammissibilità dell’offerta) sicché il giorno della vendita il professionista delegato si ritrova il versamento della cauzione e non l’offerta. In queste circostanze, a fronte del reclamo proposto ex articolo 591-ter del Cpc dagli offerenti che dimostrino di aver tempestivamente depositato l’offerta, i Tribunali si stanno orientando nel richiedere al DGSIA la trasmissione dell’offerta ricevuta, al fine di assumere le determinazioni del caso, il che evidentemente rallenta la procedura e costringe il mercato a momenti di incertezza.

Una possibile linea di sviluppo del Pvp

Le criticità di cui si è dato sin qui conto rappresentano come sia assolutamente necessario andare alla ricerca di un difficile equilibrio tra certezza del diritto, sicurezza del sistema, efficienza e semplicità d’uso dello strumento telematico in funzione della migliore collocazione dei beni pignorati sul mercato.

Sotto questo profilo è chiaro che l’obiettivo della vendita immobiliare telematica, il valore aggiunto che essa può generare in termini di avvicinamento di una cospicua fetta di patrimonio immobiliare al mercato, non va ricercato nell’azzeramento delle distanze che l’e-commerce tipicamente consente, né tanto meno nella contrazione dei tempi del processo: gli interessi economici in gioco e la stessa natura dell’oggetto della transazione rendono marginali, se non irrilevanti, i tempi ed i costi degli spostamenti necessari a perfezionare l’operazione. Piuttosto, esso va individuato nell’attitudine della vendita telematica ad aggirare i rischi che la vendita tradizionale pone, e che sono collegati da un lato agli errori commessi dagli offerenti, che normalmente sfociano nella inefficacia dell’offerta, e dall’altro al contatto fisico tra gli stessi, ed ai connessi profili di disagio e di conseguente possibile alterazione del fisiologico divenire del procedimento.

Ed allora, gli aggiustamenti cui inevitabilmente la vendita telematica andrà sottoposta, devono essere ispirati da questa duplice esigenza: renderla capace guidare l’offerente, ed evitare al contempo che tra le pieghe della disciplina della vendita telematica si incestino manovre perturbative.