Immissioni, il locatore risponde per gli schiamazzi degli inquilini se l'immobile non è in regola

Il proprietario dell'immobile concesso in locazione è tenuto a risarcire i danni da immissioni intollerabili provocati dagli inquilini dell'appartamento se è riscontrabile una sua responsabilità ex articoli 2043 o 2051 del codice civile, ovvero se egli abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso. Ad affermarlo è il Tribunale di Latina con la sentenza 1964/2018 con la quale ha condannato il proprietario di alcuni appartamenti, non a norma e abitati da un numero inverosimile di persone.

Il caso - I fatti che hanno dato origine alla controversia sono accaduti all'interno di un vasto immobile, parte del quale era adibito ad albergo. Nella medesima area del palazzo vi erano alcuni appartamenti di un unico proprietario, che venivano prima divisi in più unità abitative e poi concessi in locazione ad alcuni cittadini extracomunitari con famiglie numerose, i quali a loro volta sublocavano le abitazioni ad altri soggetti. Ne risultava che in appartamenti di ridottissime dimensioni e in cattive condizioni igienico-sanitarie abitavano una serie indefinita di persone, come accertato anche dalla polizia locale dopo la richiesta di intervento da parte del titolare dell'attività alberghiera. Quest'ultimo, poi, si lamentava dei cattivi odori provenienti da queste abitazioni, non provviste degli obbligatori sistemi di allontanamento di fumi, vapori e odori, nonché dei continui schiamazzi e rumori derivanti da un numero spropositato di persone che alloggiavano negli appartamenti.
Dopo lo sgombero degli immobili ad anni di distanza dalle denunce, la vicenda finiva dinanzi al giudice civile con la richiesta di risarcimento del danno, patrimoniale e non, avanzata dall'albergatore nei confronti del proprietario degli appartamenti. Quest'ultimo si difendeva però sostenendo la sua estraneità alle immissioni intollerabili, le quali erano provocate non da lui ma dai suoi inquilini.

La decisione - Il Tribunale dà però ragione all'albergatore riconoscendogli il danno non patrimoniale, a causa della lesione commerciale subita quale danno all'immagine. Per il giudice, è evidente, infatti, che la presenza di molteplici persone in numero sovradimensionato negli alloggi, il loro sostare e schiamazzare nelle aree comuni, le immissioni di odori e fumi continuativamente, abbiano «determinato una lesione all'immagine commerciale dell'albergo». La responsabilità di ciò ,prosegue il Tribunale, deve essere ricondotta al proprietario degli appartamenti locati, il quale «conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, rimane responsabile in via esclusiva (ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c.) dei danni arrecati a terzi da dette strutture e impianti, anche se l'immobile è stato concesso in locazione». Nel caso di specie, conclude il giudice, il danno all'attore e alla sua struttura è imputabile al proprietario in quanto esso deriva dal «frazionamento degli alloggi in unità non aventi i requisiti di abitabilità» e dalla locazione degli stessi ad un «numero di persone in esubero rispetto alle caratteristiche» degli immobili.

Tribunale di Latina – Sezione civile – Sentenza 24 luglio 2018 n. 1964