Immobili abusivi, rischia chi acquista
Le Sezioni unite della Cassazione (sentenza n. 8230, si veda il Sole 24 Ore del 23 marzo scorso) dirimono il contrasto sulla nullità per mancata menzione, negli atti tra vivi di trasferimento di edifici, dei titoli edilizi in forza dei quali sono stati costruiti. Si tratta di nullità testuale in base all’articolo 1418, comma 3, del Codice civile, non di nullità virtuale secondo il comma 1. Quindi, in «presenza della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato». Fra la certezza del traffico giuridico e il contrasto all’abusivismo le Sezioni unite privilegiano la prima, ma non trascurano il secondo. Anche la nullità testuale concorrerebbe a contrastare l’abusivismo. Basta che l’acquirente sia informato. L’abusivismo trova “tutela reale” nella demolizione. Sono previste sanzioni amministrative e penali variamente graduate.
Cambio di rotta, dunque. Ai fini della validità del contratto è necessaria e sufficiente la menzione del titolo edilizio “a monte”, purché esistente e riferibile all’immobile negoziato. Non c’è differenza tra abusi derivanti da «variazioni essenziali e non essenziali»: il distinguo è gravido di complicazioni per l’acquirente, il cui affidamento rischierebbe di essere tradito. La nullità assoluta è sanzione che potrebbe essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse; qui devono invece scattare i rimedi civilistici tra le parti: risoluzione contratto e risarcimento danno. L’autonomia privata non si tocca.
La funzione della menzione richiesta dalla legge, proseguono le Sezioni unite, non è vietare la «stipulazione di atti aventi a oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili», ma solo «la comunicazione di notizie e (...) la conoscenza di documenti». In definitiva, la menzione ha «valenza essenzialmente informativa» dell’acquirente in merito all’esistenza del titolo edilizio richiamato.
Ma valenza informativa in che senso? Basta davvero l’indicazione dei soli estremi del titolo edilizio? Qui viene il bello, «l’acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è in grado di svolgere le indagini più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell’affare, anche in riferimento ad una eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato». In effetti, l’articolo 47 della legge 47/1985 riconosceva all’acquirente, anche sulla base di preliminare di vendita con sottoscrizioni autenticate, il «diritto di prendere visione presso gli uffici comunali di qualsiasi documento relativo all’immobile stesso e di ottenere ogni certificazione relativa». Peccato sia stato abrogato nel 2001 dal Testo unico dell’edilizia.
Il filtro notarile ha il pregio di informare l’acquirente dell’opportunità di far svolgere dal venditore le necessarie verifiche urbanistico-edilizie. Se però l’acquirente si disinteressa occorrerà fare i conti con l’articolo 1227 del Codice civile: il risarcimento può essere diminuito secondo la gravità della sua colpa e l’entità delle conseguenze derivate e non è dovuto per i danni che avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza. Ecco come le Sezioni unite hanno spostato l’ago della bilancia delle tutele civilistiche in caso di trasferimento immobiliare. Gli acquirenti sono avvertiti: l’acquisto di un immobile, come di certi prodotti finanziari, può essere pericoloso.
Corte di cassazione – Sentenza 8230/2019 Sezioni unite civili
