In caso di compravendita, l'acquirente del suolo acquista anche la proprietà del sottosuolo

Compravendita – Suolo - Sottosuolo – Acquisto automatico della proprietà – Art. 840 c.c. – Chi rivendica la proprietà ha l'onere probatorio.
Il principio enunciato dall'articolo 840 c.c. riconosce che l'acquirente del suolo, qualora il titolo non disponga diversamente, acquista automaticamente la proprietà del sottosuolo, con la conseguenza che ricade sulla parte che assume di avere la proprietà separata del sottosuolo, la dimostrazione dell'esistenza del titolo costitutivo del suo diritto. Pertanto, la norma riconosce una presunzione che si può superare o con l'usucapione oppure con un titolo opponibile al proprietario del suolo.
•Corte di cassazione, sezione II civile, ordinanza 16 gennaio 2020 n. 779

Proprietà - Fondiaria: estensione - Sottosuolo alienazione separata del soprasuolo dal sottosuolo - Validità - Fondamento – Fattispecie.
È valida una separata alienazione del soprasuolo dal sottosuolo quali entità giuridicamente autonome, nonché la costituzione in via accessoria di diritti di servitù in favore del sottosuolo trasferito all'acquirente e a carico del soprasuolo rimasto all'alienante, al fine della migliore utilizzazione del fondo alienato, scindendosi l'unica proprietà originaria appartenente a un solo soggetto in più proprietà distinte in senso verticale facenti capo a soggetti diversi. (La S.C. ha enunciato il principio in una fattispecie di compravendita di terreni montani per escavazione di marmo e pietra similare, con specifica pattuizione che tutta la legna, erba e pattume sarebbero restati a beneficio del venditore).
•Corte di cassazione, sezione II civile, ordinanza 26 ottobre 2018 n. 27256

Sottosuolo - Proprietà frazionata rispetto all'edificio soprastante - Ammissibilità - Applicazione analogica delle norme sul condominio negli edifici - Esclusione - Fattispecie.
E' possibile configurare una titolarità della proprietà frazionata in senso orizzontale nel sottosuolo, distinta dalla proprietà del suolo. In tale ipotesi il rapporto tra le due proprietà va qualificato con servitus oneris ferendi, essendo il fondo sottostante tenuto a sopportare il peso dell'edificio soprastante. Ne segue, pertanto, che in una tale evenienza da un lato, il proprietario del fondo servente non può fare alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo, dall'altro, lo stesso non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù da parte del fondo dominante, salvo che la legge o il titolo dispongano diversamente. Da quanto precede deriva, altresì, che i proprietari del sottosuolo (nella specie: di una grotta sottostante un edificio condominiale) non possono essere chiamati a contribuire alle spese di consolidamento destinate ad assicurare che lo strato tufaceo tra la volta e le fondamenta dell'edificio soprastante sia in grado di sopportare il peso di tale edificio.
•Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 21 aprile 2004 n. 7655

Proprietà - Fondiaria: estensione - Sottosuolo - Frazionamento della proprietà in senso orizzontale - Ammissibilità - Proprietà del sottosuolo appartenente a soggetto distinto dal proprietario del suolo e dell'edificio sovrastante - Rapporto di comunione tra detti proprietari - Esclusione - Rapporto di servitù tra le due proprietà - Configurabilità - Conseguenze - Spese necessarie per la manutenzione ed il consolidamento del sottosuolo - Onere del proprietario del medesimo - Esclusione - Condizioni - Fondamento - Fattispecie.
Il diritto di proprietà può esser frazionato in senso orizzontale e quindi la proprietà del sottosuolo può appartenere a un soggetto diverso dal proprietario del suolo e del fabbricato su esso insistente. In tal caso il rapporto tra i rispettivi proprietari non è di comunione perché il fondo sottostante deve sopportare il peso dell'edificio sovrastante e quindi il rapporto tra le due proprietà è di servitù ("servitus oneris ferendi"). Pertanto, da un lato il proprietario del sottosuolo non deve, se sono necessarie opere di manutenzione o consolidamento per consentire l'esercizio di detta servitù, sopportarne le spese, a meno che la legge o il titolo dispongano diversamente; dall'altro egli non può diminuire o rendere più incomoda la servitù, (principio affermato in fattispecie in cui il giudice di merito, per le opere di manutenzione e consolidamento della volta di una grotta su cui sovrastavano degli edifici, aveva posto a carico del proprietario di questa le relative spese, ritenuta inapplicabile dalla Corte Cass.).
•Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 21 aprile 2004 n. 7655