La confisca dell’immobile abusivo non cancella l’ipoteca del creditore irresponsabile

L’acquisizione dell’immobile abusivo al patrimonio del comune non determina l’estinzione dell’ipoteca precedentemente iscritta dal creditore non responsabile (dell’abuso). L’esecuzione forzata dunque non è “improseguibile”. Lo hanno chiarito le Sezioni unite, con l’ordinanza n. 10933 depositata oggi, dando il via libera all’esecuzione di un credito societario sorto 40 anni fa. Prima però è dovuta intervenire la Corte costituzionale.

La vicenda - Una s.p.a. vantava un diritto di credito, nato a cavallo tra il 1984 e 1985, di oltre 200 milioni di lire, nei confronti di due persone fisiche. Nel 1994, ottenuto un decreto ingiuntivo, la società iscrisse ipoteca su un fondo di proprietà dei debitori (e cedette il credito a una Srl poi in liquidazione oggi ricorrente). Otto mesi dopo, il Comune di Agrigento trascrisse un provvedimento di acquisizione gratuita dell’immobile abusivo sorto sul fondo, unitamente “all’area di sedime e pertinenziale” circostante. La società cessionaria, con atto di pignoramento del 2013, iniziò l’esecuzione forzata. Il giudice dell’esecuzione, nel 2017, rigettò l’istanza di vendita dichiarando “improseguibile” l’esecuzione forzata, sul presupposto che l’acquisizione al patrimonio del Comune dell’immobile abusivo aveva comportato l’estinzione dell’ipoteca iscritta sul fondo sul quale l’immobile era stato edificato. Proposta opposizione agli atti esecutivi, il Tribunale di Agrigento l’ha rigettata. Proposto ricorso in Cassazione, la Terza Sezione Civile, nel 2022, ha rimesso gli atti alle Sezioni Unite che, con ordinanza interlocutoria del gennaio 2024, hanno dichiarato non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale della cancellazione dell’ipoteca.

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 160 del 3 ottobre 2024, ha poi dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 7, terzo co., della legge n. 47 del 1985, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione di demolire (e in via conseguenziale, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 53 del 1987, dell’art. 31, co. 3, primo e secondo periodo del Dpr n. 380/2001).

L’ordinanza - Arriviamo così alla decisione odierna, dove le Sezioni unite civili in 33 pagine, dopo aver riepilogato le argomentazioni del Giudice delle Leggi, hanno chiarito che la confisca amministrativa (ex art. 31, comma 3, Dpr n. 380 del 2001, precedentemente disciplinata dall’art. 7, co. 3, l. n. 47 del 1985, ratione temporis applicabile alla fattispecie concreta) non determina l’estinzione dell’ipoteca iscritta prima della sua trascrizione dal creditore che non sia responsabile dell’abuso edilizio.

Aggiungendo, tuttavia, che l’estinzione dell’ipoteca conseguirà in caso di dichiarazione (ex art. 31, comma 6, Dpr n. 380 del 2001, già art. 7, co. 5, l. n. 47 del 1985) con la quale il comune abbia eventualmente attratto l’immobile al proprio patrimonio indisponibile, attestando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici alla sua conservazione. In mancanza di tale dichiarazione - e, dunque, nell’ipotesi in cui il bene sia stato acquisito al patrimonio disponibile del comune -, il creditore ipotecario potrà, invece, sottoporlo a espropriazione forzata (nelle forme di cui agli artt. 602 ss. c.p.c.).

In tale ultimo caso, prosegue la Cassazione, l’aggiudicatario, qualora ricorrano le condizioni per la sanatoria (ex art. 13 della l. n. 47 del 1985, ratione temporis vigente; ovvero per il condono ex art. 40, comma 6, della l. n. 47 del 1985 o ex artt. 39 della l. n. 724 del 1994 o, ancora, ex art. 32 del d. l. n. 269 del 2003, conv. con modif. nella l. n. 326 del 2003), dovrà presentare domanda di concessione in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (ai sensi dell’art. 17, co. 5, della l. n. 47 del 1985, ratione temporis vigente); mentre, ove tali condizioni non ricorrano - e fermo restando che il carattere abusivo e non sanabile dell’immobile deve risultare dall’avviso di vendita -, riceverà il bene con l’obbligazione propter rem di provvedere alla relativa demolizione, con tutte le conseguenze che ne derivano in caso di inottemperanza.

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