La congruità del compenso dell'amministratore è legata al tipo di immobile da gestire

La Cassazione, con ordinanza del 16 marzo 2023 numero 7615, affronta il tema della determinazione del compenso dell’amministratore in relazione alla validità della delibera di nomina, tema interessante e da approfondire. La Suprema corte si limita a precisare che occorre fare riferimento ai parametri di mercato in vigore per condomìni di analoghe dimensioni, una definizione generica che andrebbe meglio approfondita in quanto riferita all’attività di un professionista, riconosciuto tale dal legislatore.

Per poter assumere l’incarico occorre che l’amministratore possieda i requisiti di onorabilità e professionalità (articolo 71-bis disposizioni attuative Codice civile). La norma in questione, a carattere imperativo ed inderogabile, è di importanza tale da essere posta a tutela di interessi generali della collettività, ed in particolare del condominio/consumatore.

La mancanza dei requisiti di cui all’articolo 71 bis comporta la nullità della nomina. La stessa Cassazione (ordinanza 7874/2021) ricorda che l’esercizio dell’attività di amministratore condominiale è regolato dalla legge 4/2013 e in quanto riguarda un professionista, il contratto di amministrazione condominiale è da intendersi tipico, disciplinato principalmente dagli articoli 1129, 1130 e 1131 Codice civile (Cassazione, ordinanza 34242/2022).

Il Dm 140/2014 impone poi l’obbligo della formazione iniziale e dell’aggiornamento (al pari di tutte le altre professioni ordinistiche).

Pertanto, la qualità e la quantità dei corsi frequentati dovrebbero essere parametri da tenere in considerazione nello stabilire se è da intendersi congruo il compenso dell’amministratore.

Differentemente da quanto previsto per le professioni per le quali è obbligatoria l’iscrizione in albi o elenchi ex articolo 2229 Codice civile, non vi è infatti un decreto ministeriale che indichi i tetti minimi e massimi della retribuzione del professionista.

Come per le professioni disciplinate dalla legge 4/2013 occorre quindi fare ricorso, ai fini della determinazione del compenso congruo, anche alle caratteristiche, al pregio dell’attività prestata, all’importanza, alla natura, alla difficoltà e al valore dell’affare (inteso come gestione del condominio), ai risultati da conseguire, al numero e alla complessità delle questioni giuridiche/contabili/tecniche e di fatto da trattare. In assenza di determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi, spetterà quindi al giudice, volta per volta, effettuare tale valutazione in caso di contestazione da parte di qualche condomino che voglia impugnare la delibera avente ad oggetto la determinazione del compenso.