LE SPESE DEL BOX POSTO ALL'ESTERNO DEL CONDOMINIO

È, in via preliminare, necessario verificare se nell’atto di acquisto del box di proprietà del lettore o nel regolamento condominiale si faccia riferimento al fabbricato dei box esterno all’edificio condominiale. Se questi atti non chiariscono la questione, la stessa sarà disciplinata dall’articolo 1123, 3 comma del Codice civile che stabilisce quanto segue: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».Pertanto, bisognerà distinguere i beni e gli impianti che servono anche i box da quelli che riguardano solo il fabbricato residenziale. La giurisprudenza spesso è ricorsa alla fattispecie di condominio parziale "ex lege", riconoscendola tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio (Cassazione 28 aprile 2004 n. 8136; 10 ottobre 2007 n. 21246; 24 novembre 2010 n. 23851. sezioni unite 7 luglio 1993 n. 7449; sezione II, 23 luglio 2013 n. 17875).Il condominio parziale non è un ente di gestione autonomo rispetto all'intero condominio, tuttavia le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell'articolo 1123 (Cassazione civile, sezione II, 2 febbraio 1995, n. 1255). Nel caso di specie, bisognerà procedere ad una verifica attenta sulla situazione in concreto per stabilire quali beni impianti o servizi non servano il fabbricato dei box e quali sì (ad esempio, le spese di amministrazione sono sicuramente anche a carico dei box perchè comprese nella gestione del condominio).