Liti, nella nuova mediazione amministratore con più autonomia ma solo sulla carta

Il mese di giugno si conferma un mese “caldo” per il comparto condominiale. Trascorsi pochi giorni dal 18 giugno scorso, ricorrenza del primo lustro della legge di riforma 220/2012, in vigore dal 2013, il 30 giugno infatti entrerà a pieno regime la nuova mediazione in materia di liti condominiali. In particolare saranno operative le nuove norme contenute nel decreto legislativo 149/2022, che – modificando il decreto legislativo 28/2010 – riscrivono il ruolo dell’amministratore e le modalità di svolgimento del primo incontro, introducendo incentivi e conseguenze sfavorevoli per stimolare la partecipazione personale delle parti assistite dagli avvocati. Nelle liti condominiali in particolare l’amministratore è chiamato ad una maggiore autonomia.

Sono due le norme a cui occorrerà fare ora riferimento:

il nuovo articolo 5 ter del decreto legislativo 28/2010 che recita: «L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa» e

l’articolo 71, comma 2, quater delle disposizioni di attuazione al Codice civile («Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore secondo quanto previsto dall’articolo 5 ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, numero 28»); in questo caso, il legislatore ha disposto l’abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6 del previgente articolo mantenendo in vigore il solo comma 1 che definisce l’ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale e novellando il comma 3 con il rinvio all’articolo 5-ter Dlgs. 28/2010.

Le due disposizioni “coordinate” – per scelta del legislatore - espandono la portata della rappresentanza sostanziale del mandatario dei condòmini in tema di controversie.

L’amministratore ora sarà in grado di introdurre o prendere parte ad un procedimento di mediazione senza aver più bisogno di una delibera autorizzativa dell’assemblea dei condòmini. Quest’ultima avrà invece il compito di approvare o meno la proposta di conciliazione che perverrà dal tavolo di mediazione con il ricorso alle maggioranze previste dall’articolo 1136 Codice civile, a seconda della materia trattata (cade, pertanto, la maggioranza qualificata “unica” di cui al secondo comma della norma citata).

L’entrata in vigore della riforma condurrà anche a trarre le prime riflessioni pratiche e operative sulla tenuta della riforma, in ordine all’ampiezza del potere-dovere di rappresentanza sostanziale assegnato all’amministratore condominiale. I problemi sono evidentemente destinati a sorgere in caso di un no dell’assemblea alla proposta conciliativa dell’amministratore. È indice di una mancata fiducia verso il suo operato che potrebbe portare alla sua revoca?

Altro elemento di incertezza sorge in ordine al mandato da conferire all’avvocato per l’assistenza dell’amministratore alla partecipazione nel procedimento di mediazione, siccome prevista come obbligatoria. Il professionista andrà nominato dall’assemblea e soprattutto remunerato anche nel caso in cui l’assemblea decida di non ratificare ex post la relativa iniziativa. Giova rammentare, nel qual caso, che la giurisprudenza di legittimità è pressoché costante nel ritenere che l’amministratore non abbia il potere di nominare autonomamente un avvocato neanche per la stesura di un contratto di appalto (tra le tante, Cassazione con ordinanza 20136/2017).