Non basta il patto di futura vendita per evitare lo sfratto per finita locazione

Il contratto di assegnazione di un alloggio costruito da una cooperativa con sovvenzioni pubbliche, in cui sia previsto anche un patto di futura alienazione dell’immobile, dà luogo a un negozio misto di locazione con obbligo per le parti della successiva conclusione della compravendita del bene. È quanto emerge da una sentenza della Corte di appello di Napoli (presidente Pizzella, relatore Marinaro), pubblicata il 17 novembre 2020.

La vicenda scaturisce da un procedimento di licenza per finita locazione di un’abitazione, intimata da una società cooperativa nei confronti delle eredi del soggetto a cui l’immobile era stato assegnato. Il tribunale aveva respinto la domanda di rilascio del bene, affermando che le parti avevano concluso non una locazione, ma un preliminare di vendita: ciò perché l’accordo prevedeva l’obbligo per l’ente proprietario di trasferire l’immobile al locatario a seguito del versamento del canone protratto per 25 anni.

Contro la decisione del tribunale la cooperativa ha presentato appello, sostenendo che il conduttore avrebbe dovuto chiedere il trasferimento di proprietà nel luglio 1980, epoca della scadenza del venticinquesimo anno della locazione; sicché, non avendo esercitato tale facoltà, il diritto si era prescritto.

Nell’accogliere l’appello, la Corte osserva, innanzitutto, che le parti avevano concluso un contratto di locazione con patto di vendita. Si tratta di un negozio misto, nel quale «la causa prevalente è quella del trasferimento della proprietà dell’alloggio», mentre la locazione consente al futuro acquirente di avere sùbito la disponibilità dell’immobile. Dunque, l’accordo ha natura preliminare «per ciò che attiene al programma di trasferimento», ma ha pure la funzione di garantire al privato la detenzione del «bene per il soddisfacimento di un’esigenza abitativa immediata».

La disciplina del rapporto - proseguono i giudici campani - va individuata nel «tipo contrattuale cui sono riconducibili gli elementi prevalenti», cioè nella compravendita. In ogni caso, i canoni di locazione non sono assimilabili a rate di prezzo, giacché «costituiscono unicamente il corrispettivo per l’uso dell’alloggio»; con la conseguenza che l’affittuario, anche se non acquista la proprietà dell’immobile, comunque non può chiederne la restituzione.

Nel caso in esame, il periodo di 25 anni aveva la funzione «di consentire il completamento dell’operazione economica finalizzata al trasferimento della proprietà». Tuttavia, alla scadenza del termine per la firma del contratto di compravendita, l’assegnatario non aveva chiesto il passaggio di proprietà del bene, sicché, in base all’articolo 1574 del Codice civile, il contratto di locazione si era rinnovato per periodi, ogni volta, di un anno; quindi, la disdetta comunicata dalla cooperativa nel maggio 2008 aveva prodotto i suoi effetti dalla prima scadenza utile successiva, che i giudici hanno individuato nel luglio 2009.

Così la Corte ha fissato per il 1° luglio 2021 la data per il rilascio dell’immobile.