Ordine di demolizione, non incide il condono parziale ottenuto da soggetti non legittimati
L’abuso non può essere oggetto di sanatoria ottenuta da alcuni familiari del proprietario che non hanno effettivo titolo giuridico che consenta di condonare porzioni dell’immobile al fine di non sforare i limiti di volumetria imposti
Il giudice penale nell’annullare un ordine di demolizione perché in parte o del tutto oggetto di sanatoria ha il potere di verificare il corretto esercizio dall’azione amministrativa a prescindere dall’annullamento in autotutela annunciato dal Comune, ma poi non effettivamente operato entro il limite dei dodici mesi. Inoltre, rileva in termini di illegittimità che il titolo sanante sia stato rilasciato a chi non aveva diritto a domandarlo. Non rientrando nei casi in cui - come affermato dalla giurisprudenza amministrativa - il permesso di costruire possa essere rilasciato (non solo al proprietario dell’immobile) a chiunque abbia titolo per richiederlo. Titolo che non è equiparabile alla mera disponibilità del bene invece che a una relazione qualificata con il bene, di natura reale, o anche solo obbligatoria, purché, in questo caso, con il consenso del proprietario.
In base a tali presupposti la Cassazione penale, con la sentenza n. 28350/2025, ha respinto il ricorso della proprietaria condannata per abuso in area sismica che riteneva che fosse venuto meno il reato a fronte del rilascio del titolo sanante al proprio marito e alla loro figlia che asserivano un diritto su porzioni dell’abuso destinato ad abitazione non solo del proprietario, ma anche loro. Si tratta di un’illegittima parcellizzazione dei diritti sul manufatto al fine di far rientrare le singole porzioni entro i limiti volumetrici in realtà ampiamente superati dal bene che andava considerato nella sua interezza e ascritto guridicamente al soggetto sottoposto a processo.
Legittimità delle determinazioni amministrative
Come spiega la Cassazione nel negare qualsiasi incidenza dei titoli rilasciati illegittimamente dal Comune, va sottolineato che quest’ultimo ha in primis l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia oltre all’autore dell’abuso il reale proprietario dell’immobile o il soggetto da questi abilitato all’attività edificatoria avendo legittima disponibilità del bene. Nel caso risolto, l’abuso oggetto dell’ordine di demolizione era affetto da diversi difetti come la mancata presentazione preventiva del progetto al Genio civile competente per l’edificazione in area sismica e il superamento della soglia massima di cubatura di 750 mc: limite assoluto e inderogabile.
Le possibili deroghe al limite di cubaturaSecondo la Consulta, «per le nuove costruzioni è prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione) di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, ma solo in ipotesi di legittima e ammissibile scissione della domanda di sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo che abilita alla presentazione della domanda di sanatoria:
- proprietà di parte della costruzione in caso di alienazione o di singole opere realizzate da sanare;
- titolarità di diritto di usufrutto o di abitazione (quando limitata a una porzione dell’immobile);
- titolarità di un diritto personale di godimento, che abiliti a realizzare opere edilizie, in base alla legge o al contratto;
- ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria, come nei casi di creditore mutuario, assistito da ipoteca su una singola porzione sul bene immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di immobile.
Sanatoria parziale
Ciascuno dei soggetti elencati - a differenza del proprietario autore dell’abuso - può presentare la domanda di sanatoria anche solo per porzioni di esso sulle quali sia legittimato con titolo giuridico e mai in base a mere situazioni di fatto.
Descritta l’unica possibilità in base alla quale si possa accedere alla deroga “dell’interezza dell’abuso” va detto che la concessione edilizia è obbligatoriamente unica - in caso di edificio singolo o di complesso unitario - quando si tratti di nuova costruzione, e solo eccezionalmente si può scindire se la legge legittima in maniera differenziata soggetti diversi dal costruttore. Il costruttore non potrà quindi approfittare della presentazione di più domande in sanatoria al fine di legittimare ex post l’opera per porzioni aggirando, ad esempio, il limite volumetrico. Mentre più istanze sono legittime in base a quanti siano i proprietari o gli aventi titolo al momento della domanda, consentendo di dare rilievo alle diverse “porzioni di appartenenza” anche se ricomprese in un’unica costruzione unitaria. In tal caso, la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna “separata” domanda di sanatoria. Con la conseguenza che - a contrario - vanno riunificate tutte le diverse porzioni dello stesso titolare.
Conclusioni
Il diritto di abitazione concesso dallo stesso proprietario senza titolo giuridico in capo al richiedente la sanatoria, ma solo in base a circostanza di fatto non rileva. A differenza della destinazione ad abitazione del proprietario autore dell’abuso che comporta una diminuzione della condanna per l’illecito commesso.
Nel caso concreto le istanze di rilascio di permesso in sanatoria erano state presentate da marito e figlia dell’imputata, privi di rapporto “qualificato” con le porzioni dell’immobile su cui avevano ottenuto il condono. Circostanze che non paralizzano l’azione penale e l’esecuzione degli ordini di demolizione connessi alla condanna poiché basate su sanatorie non ammesse e su cui il giudice penale può verificare i presupposti di legittimità.
