Risoluzione del preliminare di compravendita immobiliare a seguito della parziale distruzione dell'immobile

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Prima di osservare i profili di interesse della sentenza in commento pare necessario richiamare brevemente la vicenda fattispecie sottesa. L'attore, dopo aver sottoscritto un contratto di compravendita preliminare di un compendio immobiliare quale promissario acquirente, domandava la risoluzione dello stesso a causa degli eventi sismici che hanno interessato il centro Italia nella seconda metà del 2016, con contestuale restituzione della caparra confirmatoria versata.

La domanda si fondava sulla sopravvenuta inservibilità degli immobili che subivano irreparabili danni e risultavano pertanto inidonei ad assolvere alla funzione per la quale erano stati acquistati.

Il convenuto – promittente venditore si costituiva domandando la conclusione del contratto definitivo sull'assunto che la prestazione fosse ancora possibile, sostenendo. che il bene non fosse stato interamente distrutto e che quindi il promissario acquirente conservasse ancora un interesse considerato che l'attività agricola cui intendeva deputare gli immobili poteva essere compiutamente esercitata a fronte dei danni patiti.

La questione giuridica sottesa attiene dunque all'estensione della risoluzione ex art. 1463 c.c. ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare per sopravvenuta impossibilità della prestazione per fatto non imputabile alle parti, consistente nella parziale distruzione del compendio immobiliare oggetto di causa in conseguenza di un sisma.

La decisione in commento risulta interessante in virtù della valorizzazione del contratto preliminare di compravendita quale strumento di controllo delle sopravvenienze alla luce di eventuali variazioni delle circostanze di fatto che possono intervenire medio-tempore tra il momento obbligatorio ed il momento traslativo.

Il giudicante pertanto è stato chiamato a pronunciarsi se in un simile caso possa integrarsi la predetta impossibilità della prestazione ovvero se la prestazione possa essere ancora possibile.

Il Tribunale di Spoleto rilevando come oggetto del preliminare di compravendita fosse un compendio immobiliare a vocazione agrituristica, non agricola come sostenuto dal convenuto e che l'interesse della parte promissaria acquirente fosse proprio rivolto all'acquisto di quest'ultimo, ha valorizzato il principio di interdipendenza tra la prestazione e controprestazione che caratterizza i contratti a prestazioni corrispettive. Lo stesso ha difatti ritenuto che il promissario acquirente non abbia più interesse alla conclusione del contratto definitivo di vendita, in virtù del fatto che "la prestazione della controparte, sebbene ancora materialmente possibile, è divenuta inutile a soddisfare l'interesse dell'odierna attrice di acquistare un compendio immobiliare per ivi svolgere l'attività imprenditoriale agrituristica".

In conclusione dunque, con la sentenza in commento il Tribunale ha statuito che "la distruzione integrale di una delle strutture immobiliari esistenti con danneggiamento dell'altra e quindi la loro complessiva inservibilità all'uso agrituristico cui erano destinate, vale senz'altro a rendere l'oggetto del contratto non più esistente nella conformazione che le parti avevano inteso ed il preliminare di vendita non più idoneo a realizzare la funzione economico-sociale che le parti si erano proposte di realizzare", con naturale conseguente risoluzione del contratto preliminare ex art. 1463 c.c. e restituzione della caparra confirmatoria versata.

La decisione, a parere di chi scrive, appare coerente con i principi ispiratori della figura del contratto preliminare posto che non essendo più il contratto idoneo a realizzare la funzione economico-individuale che le parti si erano proposte di realizzare, in ossequio alla maggioritaria teoria della causa in concreto, risulterebbe irragionevole propendere per la conclusione del definitivo il cui oggetto sia nel frattempo divenuto impossibile.

* a cura di Lorenzo Gigliati