Tributi locali - IMU per l'area pertinenziale in valore venale in comune commercio deve essere determinato con " stima diretta"

In caso di area pertinenziale in ordine alla quale è certa la natura accessoria della stessa rispetto all'area edificabile principale,nella determinazione del valore venale in comune commercio previsto dal previgente art.5, comma 5 del D.lgs. n. 504/1992 , in materia d' IMU , non è possibile prescindere da una stima diretta dei parametri espressamente richiamati dalla norma, ossia, a) zona territoriale di ubicazione, b) indice di edificabilità, c) destinazione d'uso consentita, d) oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, e) prezzi medi desunti da atti di compravendita aventi caratteristiche simili alle aree accertate. In altre parole, non risulta idonea di per sé la mera determinazione del valore venale in comune commercio operata decurtando dal valore della compravendita il valore degli immobili che insistono sull'area accertata. E' quanto ha disposto la Corte di Cassazione nell'Ordinanza N. 37929 del 28/12/2022. Si tratta di una pronuncia con la quale i giudici hanno confermato la necessità da parte del Comune impositore di quantificare il valore venale in comune commercio attraverso una effettiva e ponderata parametrazione dei fattori espressamente richiamati dal previgente art. 5, comma 5 del D.lgs.n. 504/1992 istitutivo dell'ICI. In caso di accertamento da parte dell'ente locale è preclusa, pertanto, la possibilità di determinazione del valore venale quale la potenzialità reddituale dell'area fabbricabile attraverso metodi alternativi che prescindono da una valutazione oggettiva e ponderata dei fattori di riferimento espressamente richiamati dalla norma, adottando attraverso una valutazione del Comune non conforme al dettato normativo. Ne deriva che, in caso di accertamento IMU riferito ad un'area edificabile , la potenzialità reddituale dell'area stessa a cui è strettamente subordinata la quantificazione IMU, non può che essere il risultato diretto della parametrazione di tutti i fattori espressamente indicati dal previgente art .5, comma 5 del D.lgs. n. 504/1992 istitutivo dell'ICI. In altre parole, l'indice di edificabilità, la zona territoriale di ubicazione dell'area, i prezzi medi desunti da atti di compravendita aventi ad oggetto aree con stesse caratteristiche rispetto a quella accertata sono parametri imprescindibili che, in quanto tali, il Comune non può disattendere nella determinazione del valore venale in comune commercio, non potendo l'ente impositore prescindere da una stima diretta di tali fattori .

Il fatto

La questione IMU posta al vaglio degli Ermellini è riconducibile nel caso di specie alla notifica di un avviso di accertamento IMU riferito al periodo d'imposta 2012. In sede di prime cure, il giudice tributario adito rigettava le doglianze mosse dal ricorrente, ritenendo fondata la pretesa impositiva IMU del Comune riconducibile, nel caso de quo, alla proprietà di un'area fabbricabile con relativa pertinenza ex art. 817 cc. Il contribuente proponeva appello nei termini di legge, ribadendo in sede di gravame le ragioni che delegittimavano la pretesa IMU del Comune; ossia, la mancata configurabilità della natura edificatoria dell'immobile accertato dal Comune; la destinazione evidentemente pertinenziale di un'area accessoria rispetto all'area edificabile principale, con conseguente preclusione della soggettività passiva IMU.

Da ultimo, il contribuente lamentava l'incongruenza del valore venale in comune commercio richiamato in atti dal Comune, avendo l'ente locale omesso la diretta ponderazione dei parametri tassativamente richiamati dall'art. 5, comma 5 del D.lgs.n. 504/1992. Anche il giudice di appello confermava, in sede di gravame, la debenza del tributo in questione. Parte soccombente nel giudizio di appello presentava ricorso per cassazione fondandolo su tre motivi di doglianza ex art.360 cpc.

Il principio espresso dalla Corte di Cassazione nell'Ordinanza N. 37929 del 28 dicembre 2022

Preliminarmente, la pronuncia in commento evidenzia un principio non di poco conto riconducibile alla esenzione IMU della aree pertinenziali , quindi, accessorie rispetto a quella o a quelle principali.

In particolare, nel terzo motivo di ricorso la Parte ricorrente lamenta la falsa applicazione della disposizione normativa di cui all 'art. 2, comma 1 lett. a) del D.lgs. n. 504/1992 in combinato disposto con il comma 741 dell'art.1, L.160 del 2019 , nonché art.817 cc, in relazione all'art.360, comma 1 n.3 cpc, per avere il giudice di appello mancato erroneamente di rilevare la natura pertinenziale dei terreni rispetto al fabbricato e al magazzino, precludendo tale destinazione (accessoria) la soggettività passiva IMU.

Sul punto i giudici di Cassazione hanno precisato che l'esenzione IMU di un'area pertinenziale è strettamente subordinata all'accertamento rigoroso della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 817 cc; con la conseguenza che la natura accessoria dell'area deve essere necessariamente dimostrata, nel senso che non deve essere possibile una diversa destinazione dell'immobile senza una radicale trasformazione dello stesso; diversamente, nessuna esenzione IMU può essere riconosciuta al legittimo proprietario. Ne, può dirsi sufficiente per dimostrare la natura pertinenziale dell'immobile la risultanza catastale che nel caso di specie ha una valenza meramente formale. Tanto rilevato, i giudici hanno escluso, nella casistica in esame, la possibilità di una esenzione IMU della presunta pertinenza, non avendola il contribuente neanche indicata in dichiarazione, evidenziando soltanto sub judice la destinazione pertinenziale dell'area in questione.

Ancora, con riferimento alla eccepita violazione e falsa applicazione dell'art. 5, comma 5 del previgente D.lgs.n. 504/1992 la Suprema Corte ha accolto il motivo di doglianza del ricorrente (l'unico tra i motivi di doglianza eccepiti dal ricorrente) per avere il giudice tributario di appello erroneamente ritenuto legittimo l'avviso di accertamento IMU/2012 benchè lo stesso fosse privo delle indicazioni specifiche riconducibili al valore venale di riferimento in comune commercio, che per le aree edificabili rappresenta senza dubbio il parametro principale a cui è strettamente subordinata la debenza IMU.

L'orientamento palesato agli Ermellini conferma, senza dubbio, l'obbligo da parte del Comune impositore di dimostrare, anche in chiave meramente motivazionale ( ex art.7 della L.n°212/2000 ), i parametri principali in considerazione dei quali, attraverso una stima diretta e concreta degli stessi, il Comune ha quantificato il valore venale in comune commercio.

In altre parole, la ponderazione delle principali caratteristiche urbanistiche riconducibili all'area edificabile monitorata dal Comune non possono essere disattese in sede di quantificazione del valore venale in comune commercio. Ciò, al fine di assicurare la determinazione di un parametro di riferimento sostanzialmente congruo che rappresenti l'effettiva potenzialità edificatoria dell'area accertata.

Con riferimento al caso di specie, la Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso del contribuente, ritenendo non spiegato dal giudice del gravame in forza di quali ragioni specifiche il valore venale utilizzato per quantificare l'IMU intimata al contribuente sia stato determinato. Il parametro richiamato dal Comune nell'avviso di accertamento opposto è emerso da una mera parametrazione degli importi indicati nell'atto di compravendita evidentemente criptici in chiave motivazionale.

Diversamente, per la determinazione del valore venale in comune commercio, anche per le aree pertinenziali, (riscontrata la mancata configurabilità di una destinazione accessoria delle stesse) sono parametri imprescindibili, ai fini della quantificazione dell'IMU dovuta, quelli previsti dal più volte richiamato art. 5, comma 5, del D.lgs. n. 504 del 1992 che per le aree fabbricabili hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche , non potendo il Comune sottrarsi ad una stima diretta e ponderata di tali fattori.

*a cura del Prof. Avv. DURANTE Giuseppe , Professore a contratto in diritto Tributario presso la Facoltà di Economia Università LUM "G. Dee Gennaro" Tributarista – Pubblicista, Partner 24 Ore