Unico edificio con due distinti condominii: ribadita illegittimità dell'apertura di un varco nel muro divisorio

In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti e autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii. Una simile utilizzazione, infatti, comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., il muro perimetrale di delimitazione del condominio, anche in difetto di funzione portante, in favore di una proprietà estranea a esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Questo il principio di diritto espressamente ribadito dal giudice di legittimità in una recente pronuncia (cfr., Cass. civ., Sez. II, ordinanza 29 settembre 2020, n. 20543, Pres. Di Virgilio, Rel. De Marzo).

Nel caso in esame, avente a oggetto una controversia insorta tra un'amministrazione condominiale e una società commerciale, la Suprema corte, accogliendo il ricorso di quest'ultima prospettato nel terzo motivo dell'impugnazione, ha cassato con rinvio la pronuncia gravata con la quale la corte del merito, in accoglimento dell'appello principale proposto da un Condominio capitolino, aveva ordinato alla controparte di ridurre in pristino lo stato dei luoghi, mediante un duplice ordine di interventi: da un lato, la chiusura dei varchi aperti all'interno delle unità immobiliari di sua proprietà, poste al primo piano, e nel muro perimetrale esterno del fabbricato condominiale; dall'altro, la rimozione della scala realizzata nel cortile esterno.

La Corte regolatrice ha ritenuto invece infondata la doglianza prospettata dalla società ricorrente nel primo motivo di ricorso. Quest'ultima, infatti, aveva affermato la legittimità del varco in quanto lo stesso non aveva inciso sulla staticità dell'edificio, secondo quanto accertato nel giudizio con decisione non impugnata dal Condominio, e non aveva impedito agli altri condomini di usare il muro perimetrale. Prima di ribadire il principio, che trova un precedente conforme in una pronuncia dell'anno 2016 (cfr., Cass. civ., Sez. II, sentenza 14 dicembre 2016, n. 25775), la Suprema corte ha premesso in rito che la mancanza di motivazione su questione di diritto e non di fatto deve ritenersi irrilevante, ai fini della cassazione della sentenza, qualora il giudice del merito sia comunque pervenuto a un'esatta soluzione del problema giuridico sottoposto al suo esame; in tal caso, osserva la decisione in epigrafe, la Corte di cassazione, in ragione della funzione nomofilattica a essa affidata dall'ordinamento, nonché dei principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo, di cui all'art. 111, comma 2, Cost., ha il potere, in una lettura costituzionalmente orientata dell'art. 384 cod. proc. civ., di correggere la motivazione anche a fronte di un error in procedendo, quale la motivazione omessa, mediante l'enunciazione delle ragioni che giustificano in diritto la decisione assunta, anche quando si tratti dell'implicito rigetto della domanda perché erroneamente ritenuta assorbita, sempre che si tratti di questione che non richieda ulteriori accertamenti in fatto.

La pronuncia in esame invera il più generale principio secondo il quale in sede di uso della cosa comune, deve ritenersi illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio. Tale utilizzazione infatti determina la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché, in tal modo, viene di fatto imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Sempre in rito, la decisione in epigrafe ha anche l'ulteriore pregio infine di ribadire che, nel caso di procura rilasciata su foglio separato, ma materialmente congiunto all'atto cui si riferisce, la mancanza di data non produce nullità della procura medesima, dovendo essere apprezzata con riguardo al foglio che la contiene, alla stregua di qualsiasi procura apposta in calce al ricorso, per cui la posteriorità del rilascio della procura rispetto alla sentenza impugnata si desume dall'intima connessione con il ricorso cui accede e nel quale la sentenza è menzionata, mentre l'anteriorità rispetto alla notifica risulta dal contenuto della copia notificata del ricorso.

Cassazione – Sezione II civile –Ordinanza 29 settembre 2020 n. 20543