Dai chiarimenti delle Entrate nuova linfa per le cartolarizzazioni immobiliari

La recente risposta a interpello n. 132 del 2 marzo 2021 affronta, per la prima volta, il regime fiscale applicabile ai veicoli di cartolarizzazione immobiliare di cui all'art. 7.2 della L. n. 130/1999, ponendo fine a diverse incertezze interpretative che hanno sino ad oggi limitato il ricorso degli operatori del real estate a questo interessante strumento.

Introdotte dal D.L. n. 34/2019, le "cartolarizzazioni immobiliari" sono caratterizzate, al pari dei tradizionali veicoli di cartolarizzazione, da uno specifico vincolo di destinazione, in forza del quale i beni, i diritti e le somme connessi ad una specifica operazione costituiscono patrimonio separato rispetto a quello delle società-veicolo e delle altre operazioni.

Tale effetto segregativo ha indotto l'Agenzia delle Entrate ad escludere in radice il possesso del reddito ai sensi dell'art. 83 del TUIR, in quanto i risultati economici della gestione del patrimonio cartolarizzato non entrano nella disponibilità della società veicolo e non devono pertanto concorrere a formarne la base imponibile ai fini IRES. Si tratta di un regime del tutto analogo a quello delineato dalla circolare n. 8/E del 2003 per i veicoli di cartolarizzazione "tradizionali" e che trova applicazione anche per le Reoco di cui all'art. 7.1 della L. 130/1999, dovendosi ritenere superate le indicazioni di segno opposto rese dalla risposta a interpello n. 18/2019 prima che la disciplina di riferimento venisse modificata per esplicitare l'effetto segregativo. L'eventuale risultato di gestione - che dovesse residuare in capo al veicolo della cartolarizzazione immobiliare, una volta soddisfatti tutti i creditori del patrimonio separato - entrerebbe, invece, nel possesso di quest'ultimo concorrendo a formarne il reddito.

La "detassazione" dei risultati di gestione del veicolo (con l'eccezione del residuo finale) si estende anche all'IRAP, a condizione che non vengano rilevati nel conto economico del veicolo di cartolarizzazione immobiliare, stante la "presa diretta" dal bilancio del tributo regionale.

Anche i titoli emessi dai veicoli in questione, come confermato dalla risposta in commento, sono del tutto equiparati a quelli dei veicoli di cartolarizzazione dei crediti e sono pertanto soggetti alla disciplina prevista dal D.Lgs. n. 239/1996 per i c.d. grandi emittenti.
Ai fini dell'imposizione indiretta, invece, le Entrate chiariscono che l'"attività complessa di gestione immobiliare" posta in essere dai veicoli costituiti ai sensi dell'art. 7.2 è soggetta alla disciplina ordinariamente prevista per le società immobiliari.

Ne consegue che, ai fini IVA, le operazioni attive rientreranno nel regime di esenzione o di imponibilità, secondo le regole "ordinarie", con i connessi effetti sul pro rata di detrazione e la possibilità di accedere, su base opzionale, al regime di applicazione separata dell'imposta di cui all'art. 36 del D.P.R. n. 633/1972.

Sotto il profilo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, l'Agenzia delle Entrate ha escluso l'applicabilità alle "cartolarizzazioni immobiliari" delle disposizioni speciali che prevedono, per le sole Reoco, la tassazione fissa nella fase di acquisto e, al ricorrere di specifiche condizioni, anche all'atto della successiva cessione.

Dalle indicazioni erariali emerge un quadro interpretativo piuttosto chiaro che dovrebbe finalmente consentire agli operatori del settore di valutare al meglio uno strumento sino ad oggi poco impiegato nella strutturazione di operazioni di "finanza immobiliare", anche in ragione delle incertezze fiscali che lo caratterizzavano.

E' presumibile che le strutture in commento diventino una seria alternativa ai fondi immobiliari: se è vero che questi ultimi restano più efficienti con riguardo alle imposte sui trasferimenti, le cartolarizzazioni possono offrire soluzioni più snelle sotto il profilo gestionale e risultano particolarmente interessanti nella prospettiva del noteholder non residente.

*a cura del Dott. Paolo Serva – Partner Di Tanno Associati