Condominio, la rimozione della canna fumaria non è competenza dell'assemblea

La rimozione di una canna fumaria di proprietà esclusiva di un condomino non è materia su cui può deliberare l'assemblea di condominio. Trattandosi della rinuncia ad una servitù il consenso infatti va espresso dal titolare del diritto reale mentre l'eventuale delega a terzi ha bisogno della forma scritta. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, con la sentenza n. 15278/2023, enunciando un principio di diritto.

Nel caso specifico, un avvocato, presente in assemblea in rappresentanza del titolare della servitù, aveva "autorizzato" il proprietario del lastrico solare a chiudere le canne fumarie. Questi vi aveva provveduto sulla scorta della successiva delibera assembleare. A questo punto il titolare della servitù aveva chiesto il ripristino dello status quo e il condomino aveva agito contro il falsus procurator per essere tenuto indenne di quanto pagato all'impresa. Il Tribunale aveva respinto la richiesta ritenendo "non diligente, ex art. 1227, comma 2, c.c., la condotta dei ricorrenti, i quali avevano proceduto immediatamente all'abbattimento della canna fumaria ... sulla scorta di una delibera di assemblea adottata in materia estranea alle attribuzioni del collegio".

Proposto ricorso, la II Sezione civile l'ha respinto ricordardano che "non spetta all'assemblea accollare ad uno o ad alcuni dei condomini la spesa necessaria per la rimozione di una canna fumaria dalle parti condominiali, sia pure in ottemperanza ad ordine della pubblica autorità, in quanto il collegio dei partecipanti non può ascrivere spese ai singoli, ove non ne sia accertata in sede giudiziale la responsabilità, che comporti l'onere individuale del relativo ripristino". Inoltre, "l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni e non dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi. Qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può, quindi, essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea".

Dunque, nel caso in cui il proprietario della canna fumaria si faccia rappresentare al fine di esprimere il proprio consenso alla estinzione della servitù gravante sull'immobile altrui, "è necessario che il conferimento della procura risulti da atto scritto secondo la previsione di cui all'art. 1392 c.c. Il proprietario del fondo gravato dalla servitù non può perciò invocare il principio dell'apparenza del diritto e dell'affidamento incolpevole, al fine di affermare la responsabilità del falsus procurator ex art. 1398 c.c. ove, come nella specie, abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del delegato che abbia speso il nome del titolare della servitù, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta".

Da qui l'enunciazione del seguente principio di diritto: "l'espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell'impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva posto a copertura dell'edificio condominiale non rientra tra le attribuzioni dell'assemblea di condominio, configurandosi come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell'immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto, ai sensi dell'art. 1350, numeri 4 e 5, c.c."

"Ne consegue che, ove il proprietario della canna fumaria si faccia rappresentare al fine di esprimere il proprio consenso alla estinzione di detta servitù, è necessario che il conferimento della procura risulti da atto scritto secondo la previsione di cui all'art. 1392 c.c., non potendo perciò il proprietario del fondo gravato dalla servitù invocare il principio dell'apparenza del diritto, agli effetti dell'art. 1398 c.c., ove abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del delegato che abbia speso il nome del titolare della servitù, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta".

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