Preliminare di vendita, recesso senza risarcimento se non viene concesso il permesso di costruire

In una compravendita immobiliare, la clausola con cui si attribuisce ad uno o ad entrambi i contraenti la facoltà di recesso (ex articolo 1373 c.c.), siccome derogativa al principio generale per il quale il contratto ha forza di legge tra le parti, "pur non richiedendo alcuna formula sacramentale, deve essere sempre redatta in termini inequivoci, tali da non lasciare alcun dubbio circa la volontà dei contraenti di inserirla nel negozio da loro sottoscritto". La Corte di cassazione, sentenza n. 24318 depositata oggi, utilizza questo principio per affermare la legittimità della clausola contrattuale che lega la possibilità del promittente venditore di recedere dal contratto alla mancata concessione del permesso di costruire entro un determinata data. Infatti, per la II Sezione civile, tale clausola contrattuale non è per nulla univoca sollevando proprio quei "dubbi" che consentono di "escludere la sua qualificazione giuridica in termini di recesso convenzionale".

La vicenda - L'articolo 10 del preliminare di vendita dell'immobile stabiliva che il contratto doveva ritenersi nullo - rectius inefficace - nel caso che la promittente venditrice non avesse ottenuto il permesso a costruire e le ulteriori autorizzazioni entro il mese di settembre 2004, con la ulteriore contestuale previsione della rinuncia del promissario acquirente ad agire, nei confronti del promittente alienante, a titolo di risarcimento dei danni derivanti dalla mancata vendita dell'immobile.

A questo punto sia il giudice di primo grado che quello del gravame hanno ritenuto che fossero stati introdotti un diritto di recesso a vantaggio del promittente alienante e una limitazione di responsabilità ricadenti nell'alveo delle clausole vessatorie o onerose (articolo 1341, secondo comma, c.c.), in quanto il contenuto precettivo dell'articolo 10 era stato unilateralmente predisposto dal contraente forte, senza alcuna possibilità di trattativa tra le parti.

La motivazione - Per la Cassazione, tuttavia, tale opzione ermeneutica non è confortata dalla lettera del contratto. E ciò in quanto il riconoscimento, in favore di una delle parti, dello ius poenitendi, ai sensi dell'articolo 1373 c.c., inserisce nel contratto un diritto potestativo di sciogliersi ad nutum dal negozio, attraverso una semplice manifestazione di volontà da comunicare alla controparte. Una simile evenienza dunque è, per definizione, ontologicamente diversa dalla previsione secondo cui l'efficacia del negozio è subordinata (in via sospensiva o in via risolutiva) alla verificazione di un avvenimento futuro e incerto.

"Sicché – spiega la Cassazione - è intrinsecamente contraddittoria la qualificazione in termini di recesso di una previsione contrattuale che subordini lo scioglimento del negozio alla mancata verificazione di un determinato evento ad una certa data". In definitiva, la Suprema corte osserva che la pattuizione, inserita in un preliminare di vendita immobiliare, che preveda la risoluzione ipso iure qualora non vengano rilasciati i permessi a costruire entro una determinata data, per fatto non dipendente dalla volontà delle parti, deve qualificarsi come condizione risolutiva propria.

Infatti, difettando qualsiasi riferimento ad una potestà di sciogliersi dal contratto ed essendo, ove ricorra una determinata condizione, per converso, previsto che il preliminare non abbia efficacia qualora la condizione stabilita non si verifichi entro la data indicata -, neanche può ritenersi che si tratti dell'attribuzione ad una delle parti della facoltà di recesso subordinata ad un avvenimento futuro ed incerto.

Va dunque escluso in radice che si rientri nell'ambito delle clausole vessatorie di cui all'articolo 1341, secondo comma, c.c., non solo con riguardo all'ipotizzata previsione di un diritto di recesso — in realtà non prospettato dalla clausola —, ma anche con riferimento all'esclusione del diritto al risarcimento dei danni in favore del promissario acquirente ove il preliminare si fosse sciolto per il mancato avveramento dell'evento futuro e incerto entro la data indicata, appunto perché tale precisazione costituiva un mero corollario dello scioglimento del negozio all'esito del mancato avveramento dell'evento.

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