Il frazionamento dell'abitazione non comprende l'uso della piscina condominiale

Quando il condominio dispone di servizi comuni, come per esempio il campo da tennis o la piscina, il frazionamento di una delle unità abitative non dà diritto al nuovo proprietario di accedervi. Non si tratta infatti di parti comuni indispensabili all'uso condominiale per cui non rientrano nella presunzione di condominialità. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, con la Seconda sezione civile, con la sentenza n. 28181 depositata oggi, respingendo il ricorso di un uomo che a seguito della separazione consensuale dalla moglie aveva, per atto pubblico di divisione, ricevuto il box auto dell'appartamento che successivamente aveva trasformato in un miniappartamento, aprendo una finestra e sostituendo la serranda basculante con una porta. Il condominio aveva anche chiesto la riduzione in pristino dei luoghi.

Per il ricorrente la Corte di appello laziale aveva violato l'articolo 1117 n. 1 del c.c. e falsamente applicato gli articoli 1100 e segg. c.c., a causa della "mancata inclusione del giardino e del campo da tennis … tra i beni presuntivamente condominiali, con conseguente illegittima sussunzione dei suddetti beni nell'ambito della comunione ordinaria".

La questione rilevante ai fini della decisione, spiega la Cassazione, dunque "non era tanto la verifica della legittimità o meno del mutamento di destinazione e/o trasformazione, quanto la divisione dell'originaria unica unità immobiliare in due distinte e separate unità, con l'accertamento conseguente sull'uso legittimo o meno delle cose comuni, sul presupposto della loro condominialità". Ebbene, prosegue la decisione, la Corte di appello l'ha esclusa "avendo statuito che il giardino e la piscina non potevano considerarsi parti comuni indispensabili all'uso comune, non essendo legati da una relazione di necessaria accessorietà strumentale e funzionale ai piani o alle porzioni di piano di proprietà esclusiva, in modo tale che il loro godimento fosse da ritenersi strumentale a quello del bene individuale ed insuscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione, così ritenendo l'inapplicabilità a detti beni della presunzione prevista dall'art. 1117 c.c. (qualificazione giuridica, quindi, e non fatto, a cui invece avrebbe potuto applicarsi l'invocato principio di non contestazione)".

Da un punto di vista generale, aggiunge la Corte, è indiscutibile che, "affinché un singolo condomino possa presumersi comproprietario di una determinata parte comune di un edificio condominiale, è necessario che, all'atto della costituzione del condominio, sussistesse un rapporto di accessorietà, di tipo strutturale e funzionale, tra tale parte comune (come sono il giardino e la piscina condominiali) e la singola, distinta, unità immobiliare, nella sua originaria conformazione (poi pervenuta al detto condomino), di modo che possa venirsi a configurare l'idoneità, anche se non esteriorizzatasi, della prima ad essere utilizzata in funzione del godimento della seconda".

Se questa è la premessa generale, "diviene consequenziale ritenere che la suddetta presunzione (di condominialità) non opera nel momento in cui l'indicata relazione attitudinale non esisteva al momento del frazionamento dell'edificio in proprietà diverse e si sia venuta a realizzare solo successivamente per effetto della trasformazione apportata alla porzione immobiliare di proprietà singola".

Ed è proprio questa la situazione che si è venuta a creare nel caso di specie. Dove, a seguito della sopravvenuta divisione dell'intera unità immobiliare, con l'attribuzione all'ex marito del solo originario box, avendo il ricorrente successivamente trasformato quest'ultimo in un monolocale adibito ad uso abitativo (creando, perciò, un'unità immobiliare aggiuntiva, quindi non esistente all'atto della costituzione del condominio), "la nuova conformazione e destinazione del vano non avrebbero potuto comportare il diritto all'utilizzo del giardino comune e della piscina condominiale, siccome il box oggetto di trasformazione non era legato da un relazione funzionale di strumentalità con il godimento collettivo di detti beni (dovendosi prescindere dall'utilizzazione di fatto e, comunque, dalla soggettività del servizio)".

Pertanto, conclude la Suprema corte, correttamente, la Corte di appello ha concluso che, sul presupposto dell'impossibilità di configurare l'utilizzo del campo da tennis e del giardino condominiali in funzione dell'uso dell'originario box, "andava esclusa la presunzione di condominialità con conseguente inapplicabilità delle norme concernenti la disciplina dei beni comuni del condominio, trovando, invece, applicazione quelle della comunione ordinaria".

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