Appaltatore e direttore lavori rispondono dei vizi d’opera

Riguarda la responsabilità di appaltatore e direttore dei lavori in un condominio l’ordinanza 22575/2022 depositata il 19 luglio in Cassazione.

A rivolgersi alla Suprema corte la ditta appaltatrice chiamata in causa dall’architetto direttore dei lavori in uno stabile, lavori mal eseguiti secondo il condominio per i quali si chiedeva un cospicuo risarcimento.

Quattro i motivi addotti nel ricorso a partire dalla netta distinzione tra responsabilità dell’appaltatore e del direttore dei lavori, dipendenti da negozi distinti.

Si faceva notare tra l’altro che l’azione di risarcimento era stata avanzata dal condominio nei confronti del secondo, non della ditta esecutrice, non tenuta - a suo dire - al vincolo di solidarietà nei confronti del direttore dei lavori esterno.

Respinge le motivazioni la Suprema corte a partire proprio da quest’ultimo assunto: secondo la giurisprudenza di legittimità qualora il danno subito dal committente condominio rientri nell’ambito dell’articolo 1669 del Codice civile (rovina e difetti di beni immobili) e sia conseguenza di concorrenti inadempimenti di appaltatore e direttore dei lavori entrambi rispondono solidalmente dei danni, anche qualora le loro condotte costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti (Cassazione 18521/2016).

La diversa natura contrattuale delle due prestazioni non incide quando entrambe le attività possono concorrere alla produzione del danno.

Non incide neppure il dato della scarsa presenza del direttore dei lavori nel cantiere.

Indipendentemente dalla frequenza dei controlli, il direttore dei lavori avrebbe potuto contestare le modalità esecutive dell’opera rispetto al progetto anche con un’unica visita all’interno dell’edificio.

Responsabilità condivisa quindi e risarcimento da corrispondere al condominio danneggiato.

E il ruolo dell’amministratore?

Il contratto di appalto è deciso dall’assemblea condominiale e l’amministratore deve curare la sua esecuzione, in base all’articolo 1130 del Codice civile non trascurando gli articoli 90 e 93 del decreto legislativo 81/2008 sulla sicurezza sul lavoro che obbligano il committente a verificare l’idoneità tecnica professionale della ditta appaltatrice, e ad acquisirne la relativa visura camerale e il Durc, il documento unico di regolarità contributiva.

Attenzione soprattutto al contratto : l’appaltatore deve eseguire i lavori a regola d’arte, in conformità al contratto d’appalto, capitolati, computi metrici, normative in tema di sicurezza del lavoro.

Nell’ambito dei lavori del 110% e comunque dei bonus edilizi si devono verificare e collaudare gli interventi alla presenza dell’appaltatore, del committente e/o del direttore dei lavori, in occasione dei vari Sal (stati avanzamento lavori) da inviare all’Enea e all’agenzia delle Entrate.

Verifica che può portare ad accettazione dei lavori senza riserve, ad accettazione con riserva per riscontrati vizi o difetti o a una dichiarazione di non accettazione.

In questi due ultimi casi, vanno indicate le motivazioni, supportate da idonea documentazione.

In caso di riscontrati vizi e/o difetti imputabili all’appaltatore, lo stesso dovrà porvi rimedio.

Gli amministratori committenti devono prestare attenzione alle clausole contrattuali che escludono le responsabilità dell’appaltatore per danni indiretti, che escludono o limitano le eventuali garanzie di risultato (performance) indicate nel contratto e negli allegati, o che escludono responsabilità per ogni mancato guadagno e/o perdita per mancata e/o limitata commerciabilità e/o reddittività degli immobili oggetto dei lavori.

La richiesta di indennizzo del committente è subordinata al ricevimento di una richiesta scritta, supportata da motivazioni documentate, da cui emerga la (presunta) non conformità dei lavori eseguiti.