B&B in condominio, illegittima la maggiorazione delle spese condominiali

L'esercizio dell'attività di B&B non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta. Pertanto, chi gestisce una tale attività nel suo appartamento non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà. La presenza dei clienti non è, infatti, una valida giustificazione per la maggiorazione degli oneri. A dirlo è il Tribunale di Catania nella sentenza n. 3179/2020.

Il caso - La vicenda riguarda un condomino il cui appartamento era utilizzato anche per attività di B&B. Costui contestava in assemblea la maggiorazione dei millesimi a carico della propria unità immobiliare, disposta dall'ingegnere che aveva redatto le tabelle. Secondo il professionista la destinazione di una parte dell'immobile ad attività di affittacamere influiva sui coefficienti di destinazione dello stesso. Dopo alcune modifiche apportate alle tabelle e varie assemblee, il condominio optava però per l'approvazione delle stesse così come inizialmente predisposte dal tecnico.
Il condomino replicava così la sua contestazione dinanzi al Tribunale impugnando la delibera assembleare. Il gestore del B&B faceva notare che la sua casa rimaneva pur sempre destinata a civile abitazione, non esercitando il medesimo nella stessa alcuna attività d'impresa né essendo egli in possesso di partita Iva.

La decisione - Il giudice dà ragione al condomino ritenendo illegittime le tabelle predisposte dall'ingegnere, «in quanto basate sull'erroneo presupposto di fatto che la destinazione d'uso di una parte dell'immobile attoreo a Bed & Breakfast possa influire sui relativi coefficienti di destinazione». Ebbene, il Tribunale sottolinea, in primo luogo, che l'esercizio dell'attività di affittacamere o di B&B non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta.
In secondo luogo, il giudice spiega come «l'obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi di proprietà prescinde dall'uso effettivo che il condomino faccia delle parti comuni dell'edificio, dovendosi far riferimento all'uso potenziale e non a quello effettivo». In altri termini, anche il condomino che non fa uso delle parti comuni deve pagare le spese condominiali allo stesso modo del condomino che sfrutta più intensamente il bene, a condizione che l'intensità dell'uso non sia tale da annullare il pari diritto degli altri condomini.

Nel caso in cui un appartamento sia adibito a B&B la presenza di clienti non può essere perciò una valida giustificazione per la maggiorazione degli oneri condominiali. Il B&B resta, infatti, al pari degli altri, un normale appartamento adibito a uso residenziale e il suo proprietario non può per ciò solo essere costretto a pagare più spese di condominio rispetto a tutti gli altri proprietari.