Compravendita e costituzione di servitù: il revirement della Cassazione punta alla certezza dei rapporti giuridici
Commento a Corte di Cassazione, Sez. II Civile, Sentenza 16 ottobre 2023, n. 28694
In materia di compilazione dei modelli interministeriali di nota, già il combinato disposto di cui alla L. n.52/85 e alla Circolare ministeriale n.128/95 fornisce una chiave di lettura utile a introdurre il concetto di certezza dei traffici giuridici.
Si apprende, infatti, che il quadro c.d. “D” della nota di trascrizione è preordinato a menzioni altre ed eventuali che, pur ugualmente necessarie ai fini di una compiuta pubblicità immobiliare, non sono codificabili nei quadri che precedono.
Al netto di tale dizione, è giocoforza che la formalizzazione di titolo, profili soggettivi e qualità attraverso le apposite sezioni pregresse conferisca alla pubblicità che refluisce nel quadro “D” carattere, se non residuale, quasi certamente ancillare rispetto alle finalità dichiarative perseguite.
A fronte della natura eminentemente ricognitiva del quadro “D”, pertanto, suonerebbe non poca alterazione di delicati equilibri sostanziali una diversa configurazione della pubblicità per la quale è nota di trascrizione.
Gli Ermellini, non per nulla, in forza di un significativo revirement, hanno stabilito che: “qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù a favore dell’immobile alienato e a carico di altro fondo di proprietà del venditore ”, ai sensi e per gli effetti di cui all’art.17, c.3, della epigrafata L. n.52/1985, “è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto” (e la mente corre a Cass. Civ., Sez. II, sent. n.28694/2023).
A tenore della citata pronuncia, purtuttavia, la novità cede il passo all’automatismo, sottacendo il sofferto preambolo nomofilattico cui fa seguito.
Più di un precedente difforme, invero, avrebbe eliso tout court l’incombente della doppia nota di trascrizione, statuendo potersi trarre titolo, ai fini dell’opponibilità ai terzi, da una menzione unitaria e, per così dire, “ affidabile ” in termini di precisione, in quanto scevra da equivoci oggettivi rispetto alla servitù di riferimento. In tal senso, la mente corre a Cass. Civ., Sez. II, sent. n.16853/2019.
Già con un’ordinanza successiva (Cass. Civ., Sez. VI/II, n.17026/2019), il Giudice di legittimità d’ultima istanza, declinando il principio c.d. “di ambulatorietà della servitù” alla nota di trascrizione, introdusse un importante dissent sulla conoscibilità legale del titolo integrato dal contenuto negoziale cui la nota stessa accede, ai fini dell’efficacia dichiarativa. Contenuto non ricavabile, né sostituibile o altrimenti integrabile da una conoscenza effettiva e/o soggettiva. Ma, per l’onere di doppia trascrizione i tempi parvero sospetti.
Orbene, movendo a ritroso in materia, non può sottacersi un avvicendarsi di orientamenti giurisprudenziali contrapposti. Così, rilanciando rispetto a Cass. Civ. sent. n.3590/93 (fedele all’economia degli atti, con trascrizione in un’unica soluzione, menzione non equivoca e tanto di abolizione di formalità sussidiarie), a mente di Cass. Civ., sent. n.8448/98, ove omessa la menzione del relativo titolo costitutivo nella nota di trascrizione, non poté dirsi legittimamente limitante il diritto reale, atteso che piacque al Supremo Consesso porre l’accento sul fenomeno traslativo.
Di identico tenore Cass. Civ. sent. n.3765/76, ove fu stabilita l’irrilevanza della mancata indicazione dei soggetti a favore e a carico dei quali rispettivamente la trascrizione operasse.
Sulla base della digressione pregressa, per le finalità di cui al presente contributo, è agevole desumere il passaggio da un adempimento pubblicitario meramente ricognitivo a una vera e propria procedura improntata a criteri di separazione dei titoli negoziali, nelle rispettive qualità, per un’efficacia dichiarativa autonoma e indipendente che onera i terzi in termini meramente esplorativi e, non già, ispettivi o, addirittura, interpretativi, essendo tale incombente espunto alla radice dalla best practice in materia, con l’innegabile vantaggio di conferire maggiore certezza ai destinatari finali del rapporto giuridico predeterminato.
Non da ultimo. il profilo tax che induce a un’attenta riflessione sul recente ampliamento della categoria residuale dei redditi cc.dd. “diversi” ex art.67, lett. “h”, T.u.i.r., a opera dell’assunta novella finanziaria “2024” (art.1, c.92, L.d.b. n.213/2023), nel cui novero, a pieno titolo e al pari dei redditi derivanti dalla concessione in usufrutto di beni immobili, vengono altresì ricondotti quelli gemmanti dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento, tra i quali, giustappunto, la costituzione di una servitù.
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*A cura dell’Avv. Osvaldo Passafaro, Studio Legale Talarico – Passafaro
