Condominio, la "convenzione" che mette fuori gioco le tabelle vale anche per le servitù

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No alla richiesta di revisione delle tabelle condominiali, nello specifico relative alle spese di manutenzione di un vialetto condominiale, in presenza di un accordo tra i proprietari, inserito negli atti notarili di acquisto, in forza del quale tali spese devono essere divise in parti uguali tra tutti i frontisti. E nulla conta il fatto che non di proprietà si tratti ma di servitù di passaggio. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con l'ordinanza n. 12259 depositata oggi.

Un tale accordo, spiega la II Sezione civile, integra quella "diversa convenzione " a cui l'articolo 1123 cod. civ., invocato dalla ricorrente, riconosce la possibilità ai condomini di derogare al criterio legale di ripartizione della spesa fondato sul valore delle singole proprietà di ciascuno. Dunque, attesa la facoltà di deroga negoziale del criterio di ripartizione legale fondato sulle quote di proprietà, la convenzione secondo cui le spese di manutenzione di un bene comune debbano essere ripartite in parti uguali tra i condomini non incontra alcun ostacolo o impedimento giuridico nei principi inderogabili che governano la materia del condominio, ex articolo 1138 cod. civ..

Ne discende, prosegue la Corte, che la presenza di una convenzione derogativa del criterio legale di ripartizione della spesa "preclude al condomino di giovarsi del procedimento di revisione delle tabelle di cui all'art. 69 disp. att. cod. civ., il quale trova il suo presupposto nel fatto che i valori attribuiti alle proprietà individuali sia affetti da errore".

Del resto, la Cassazione ha già espresso l'orientamento per cui qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli articoli 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'articoo 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'articolo 69 disp. att. cod. civ., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (n. 1848 del 2018).

E nel caso di specie la convenzione non affida il criterio di ripartizione della spesa ad operazioni di calcolo, ma è netta nell'adottare un criterio affatto diverso rispetto al valore delle proprietà individuali.

La decisione della Corte di appello, invece, è stata corretta, in motivazione, nella parte in cui ha escluso la natura condominiale del diritto di servitù sulla stradella. La presenza di un diritto di servitù, spiega la Corte, "assoggetta il diritto stesso, sia nelle modalità di esercizio che con riguardo alle spese di gestione del bene, alla disciplina propria del condominio, la quale si estende sia alla gestione dei beni comuni che ai diritti reali su beni di uso comune connessi alla migliore utilizzazione delle proprietà". "La nozione di bene comune, su cui si fonda il condominio, va infatti estesa non solo al diritto di proprietà ma anche alle cose su cui i partecipanti al condominio vantano indistintamente diritto di uso o godimento in quanto funzionali all'uso dei beni comuni e delle proprietà individuali".

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