Immobili

Condominio, l’impresa inadempiente risarcisce l’importo del bonus facciate

Il Tribunale di Roma, pur riconoscendo l’“imprevedibile” cambio della normativa con la conseguente difficoltà di scontare i crediti fiscali, ha condannato una Srl a risarcire 187mila euro ad un condominio per il mancato rifacimento della facciata

di Francesco Machina Grifeo

Il repentino mutamento della normativa relativa ai “bonus” edilizi a seguito della stretta impressa dal “Dl Rilancio” per limitare le frodi non salva l’impresa inadempiente dal dover risarcire il danno subito dal condominio da parametrare (con qualche correzione) sul credito fiscale perduto. E dunque nel caso del bonus facciate nel 90% della spesa complessiva. Con una interessante sentenza, la n. 21607 di ieri, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di un condominio (difeso dall’avv. Andrea Passalacqua) che chiedeva la risoluzione del contratto per “grave inadempimento” col conseguente risarcimento del danno quantificato nella misura del 70% del bonus astrattamente dovuto, e cioè 187mila euro.

La società si era difesa sostenendo il “mutamento della disciplina vigente, che avrebbe reso di fatto impossibile alle imprese appaltatrici lo sconto dei bonus fiscali ceduti dagli appaltanti”.

Per la Decima sezione civile, giudice Ettore Favara: “È innegabile che a seguito a seguito delle modifiche apportate dal Decreto Sostegni-ter all’art. 121 del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio), tutti gli istituti bancari … per disincentivare alcune prassi illecite, hanno smesso di scontare i crediti fiscali”. Si tratta, prosegue la decisione, di un “mutamento imprevedibile e radicale” di un sistema normativo pensato per incentivare il settore edilizio che “aveva reso possibile l’esplosione di contratti di appalto per lavori di ristrutturazione facciate in tutti i Condomini di Italia”.

Il condominio aveva comunque offerto all’impresa un “prestito ponte” di 90 mila euro per “consentirle l’avvio dei lavori” (75mila a favore della società e € 15mila per il direttore dei lavori). L’appaltatrice però non ha fornito alcun riscontro all’offerta. Dunque, prosegue la sentenza, “anche ad ammettere l’esistenza di una ridotta colpevolezza per il ritardo nell’adempimento del contratto di appalto connessa alla modifiche normative, tale inerzia risulta del tutto ingiustificata”.

E allora, prosegue il Tribunale, la domanda di risoluzione è fondata e per la liquidazione deve prendersi in esame la voce principale, quella cioè connessa alla perdita del bonus facciate. “Ebbene – si legge - [...] il risarcimento riguarda un danno che non consiste nella lesione di un diritto soggettivo maturato ma nella lesione di un’aspettativa legittima ad un diritto soggettivo non ancora maturato (sia pure anche per effetto dell’inadempimento dell’appaltatore)”. “Non essendo mai stata ultimata la ristrutturazione della facciata, che dava diritto al superbonus al 90% invocato, la stessa insorgenza del diritto risulta frustrata; e poiché tale frustrazione è in gran parte addebitabile alla colpevole inadempienza dell’appaltatore, deve essere da questi risarcita la chance (indubbiamente elevatissima) che l’attore avrebbe potuto usufruire di tale bonus qualora l’appaltatore (utilizzando il prestito ponte) avesse ultimato tempestivamente i lavori in modo da consentire al Condominio attore la maturazione del diritto al cospicuo vantaggio fiscale”.

Tuttavia, va anche considerato, per un verso, che il condominio non ha allegato tutti i requisiti per potere usufruire del bonus (regolarità urbanistico edilizia, etc.); per l’altro, che vi è un sia pur “limitato” concorso del creditore per non essersi rivolto (come pure previsto nel contratto) ad altra ditta solvibile e non “incagliata” sostituendo l’appaltatore per realizzare tempestivamente i lavori, in tal modo conseguendo il vantaggio fiscale.

Pertanto, conclude la decisione, deve ridursi l’importo liquidabile ad una percentuale, determinata equitativamente, pari al 70% del bonus astrattamente riconoscibile, così pervenendo all’importo complessivo di € 187.075,91 (oltre spese e onorari).

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