Condominio, vietata la sopraelevazione se lede l'aspetto architettonico dell'edificio

La soprelevazione non autorizzata modifica l'originario aspetto architettonico e viola le restrizioni imposte da regolamento contrattuale per cui l'opera è illegittima e giustifica la condanna alla riduzione in pristino. E' il principio reso dalla Suprema Corte con sentenza n. 12795 del 11 maggio 2023.

Il caso
Un condominio citava avanti il tribunale due condomine (comproprietarie di un appartamento) chiedendo la condanna a rimuovere la veranda realizzata nella loro abitazione in spregio degli articoli 1127 e 1120 Codice civile, del regolamento di condominio e rogito di acquisto. Il condominio aveva deliberato di autorizzare le condomine ad installare una pensilina a parziale copertura del loro terrazzo a livello. In séguito la pensilina veniva tamponata dando luogo ad una veranda con struttura in vetro e muratura e con copertura in polistrato (non più in lamiera grecata come autorizzato dall'assemblea). In tal modo veniva incrementata la volumetria abitabile. Il giudice di prime cure tuttavia rigettava la domanda.
Interposto gravame ad iniziativa del condominio, la Corte territoriale confermava la decisione impugnata rilevando che la veranda, sebbene fosse stata realizzata dalle condomine in difformità di quanto assentito dall'assemblea, non alterava l'aspetto architettonico e il decoro dell'edificio.

La decisione
La questione approda in Cassazione. La Corte di legittimità premette che la realizzazione di nuove opere (piani o fabbriche) nell'area sovrastante l'edificio da parte del proprietario dell'ultimo piano è regolata dall'articolo 1127 c.c. La sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuova costruzione nell'area sovrastante lo stabile, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata mediante copertura di nuovi piani o con superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche. Soggiunge che il concetto di sopraelevazione comprende anche la trasformazione dei locali preesistenti mediante incremento di superfici e volumetrie.
La Corte territoriale aveva rilevato che la veranda, sebbene fosse stata realizzata dalle condomine difformemente da quanto assentito dall'assemblea, non alterava l'aspetto architettonico né il decoro e non ledeva l'aspetto esteriore poiché i materiali utilizzati si inserivano nell'architettura dell'edificio.
Secondo gli Ermellini, la pronuncia confligge con l'orientamento costante della Corte di legittimità e con l'articolo 1127 Codice civile per il quale la sopraelevazione non è ammessa qualora leda l'aspetto architettonico dell'edificio o risulti necessaria autorizzazione del condominio. La Corte di Appello avrebbe errato nel considerare legittima la costruzione senza valutare l'impatto sull'aspetto architettonico in ragione delle caratteristiche stilistiche dell'immobile visivamente percepibili anche alla luce dei più restrittivi disposti regolamentari contrattuali.
La Suprema Corte (Sezioni Unite, n. 10934/2019) ritiene che un regolamento di condominio contrattuale qualora abbia ad oggetto la conservazione della originaria architettonica edificiale, comprimendo il diritto dei condòmini mediante divieto di qualsiasi opera modificativa, impone una tutela pattizia più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero decoro architettonico con la conseguenza che la realizzazione di opere esterne integra una modifica non consentita che giustifica la condanna alla riduzione in pristino.
La Corte distrettuale ha omesso di valutare se l'intervento delle condomine poteva ritenersi vietato alla luce della clausola regolamentare e del rogito d'acquisto. L'incompleto accertamento ignora un rilevante profilo di fatto ai fini della decisione considerata la diversità dell'opera realizzata (vano chiuso) rispetto a quella autorizzata dall'assemblea costituita da una pensilina amovibile aperta. In definitiva, la Cassazione per tali motivi ha accolto il ricorso.