Delibera condominiale, annullabile il rendiconto privo di chiarezza, trasparenza e intellegibilità

Va annullata la delibera assembleare condominiale che approvi il rendiconto disseminato di incongruenze ed omissioni, difetti della nota esplicativa e violi i princìpi di ordine e correttezza. Lo ha ribadito il Tribunale di Roma con sentenza n. 14863 pubblicata il 12 ottobre 2022.

Il caso
Due condòmini impugnarono la delibera assembleare approvativa del rendiconto evidenziando molteplici di discrasie contabili seguentemente sintetizzate: a) omesso riporto delle somme corrisposte, b) omessi pagamenti eseguiti (o dovuti) da terzi estranei al condominio, c) spese dell'impianto citofonico ripartite difformemente dal numero dei beneficiari, d) fondo morosità privo di causale, specifica dei versamenti e ripartizione, e) consumi energetici per il pozzo suddivisi in violazione della decisione assembleare, f) omessi importi introitati relativi alla vendita di attrezzi condominiali, g) omessa evidenza dei fondi cassa versati, loro imputazione ed eventuale restituzione, h) omesso accredito del rimborso idrico, i) applicazione di criteri ripartitivi differenti da quelli previsti nel regolamento di condominio.

La decisione
La giurisprudenza ritiene che il rendiconto non deve essere redatto in forma rigorosa (non trovando applicazione in àmbito condominiale le norme per i bilanci societari). Tuttavia, esso deve possedere i requisiti della chiarezza, comprensibilità, trasparenza e correttezza. Deve anche osservare i princìpi della tecnica contabile ed essere fedele e veritiero. L'intellegibilità consente ai condòmini la verifica delle poste in entrata ed uscita anche con riferimento alla specificità delle partite. Il rendiconto, come previsto dall'introdotto articolo 1130 bis c.c., si compone del registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione.
Nella fattispecie è stato accertato che il consuntivo approvato mostra, riguardo ai flussi movimentati in entrata ed uscita, una scarsissima intellegibilità. Tant'è che l'esame contabile disposto dal tribunale ha posto in evidenza che il rendiconto difetta di chiarezza espositiva sulle poste debitorie e creditorie e non evidenzia chiaramente le somme corrisposte.
Si è registrata, inoltre, l'omissione della nota sintetica esplicativa. La circostanza è stata accertata dal perito contabile il quale ha rammentato che il fascicolo di rendicontazione è costituito anche dalla nota sintetica esplicativa. Essa ha la finalità di descrivere riassuntivamente l'andamento gestionale annuale riportando i rapporti in corso e le questioni pendenti: resoconta le questioni più rilevanti, quelle variate rispetto al pregresso esercizio finanziario e gli accadimenti di particolare importanza patrimoniale.

I precedenti giurisprudenziali
In giurisprudenza si segnala il Tribunale di Torino (n. 3528/2017) il quale ha annullato la delibera approvativa del rendiconto perché manchevole della nota esplicativa. Partendo dal presupposto che «la forma è garanzia», ritenne che è difficile riconoscere come «conforme a diritto» e non «in violazione di legge» una delibera approvativa di un rendiconto non conforme all'articolo 1130 bis c.c. In tal caso il deliberato andrà soggetto alla sanzione dell'annullabilità. Anche i Tribunali di Genova (n. 1131/2021) e Milano (n. 7888/2019) hanno dichiarato l'illegittimità del rendiconto privo della nota esplicativa e, quindi, invalida la relativa delibera approvativa.
Il rendiconto omissivo (totalmente o parzialmente) del registro contabile, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa - elementi, questi, inscindibili - comporta che i condòmini non sono stati compiutamente informati della reale situazione patrimoniale (entrate, spese e fondi). Ciò determina il vizio di annullabilità della delibera assembleare. In conclusione, il tribunale ha annullato la delibera approvativa del rendiconto perché la gestione contabile del condominio è risultata deficitaria e pertanto ha inficiato la sua intellegibilità.