Distanze legali tra proprietà confinanti: sì alla costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme

In materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, è ammissibile l'acquisto per destinazione del padre di famiglia di una servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali. Lo hanno affermato i giudici della seconda sezione della Cassazione con la sentenza 8 febbraio 2022 n. 3939.

I precedenti sulla questione

In relazione alla questione giuridica in esame nulla esattamente in termini. Nel senso, peraltro, che deve ritenersi ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali, Cassazione, sentenze 22 dicembre 2012, n. 22824 e 22 febbraio 2010, n. 424 0, in «Giurisprudenza italiana», 2010, p, 1530, con nota di Rispoli G., «L'inosservanza delle distanza legali come oggetto di servitù», nonché in «Giustizia civile», 2010, I, p, 1347, con nota di Finiani P., «La costruzione a distanza inferiore a quella fissata dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici locali tra inderogabilità convenzionale e ammissibilità dell'acquisto per usucapione della relativa servitù»; in «Archivio locazioni e condominio», 2011, p. 57, con nota di Petrolati F., «Distanze legali e usucapione»; in «Riv. amm. Lombardia», con nota di Pisani I. e Spallino L., «Usucapibilità del diritto a mantenere edifici a distanza inferiore a disposizioni regolamentari tra poteri pubblicistici e diritti privatistici» (Nel senso che la servitù di tenere opere a distanza inferiore a quella prevista dalle norme integrative è acquistabile per usucapione, Cassazione, ordinanza, 26 ottobre 2018, n. 27254, in «Foro italiano», 2020, I, c. 1352).

Analogamente, l'azione per ottenere il rispetto delle distanze legali non si estingue per il decorso del tempo, essendo imprescrittibile, salvo gli effetti dell'eventuale usucapione, la quale dà luogo all'acquisto del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale, Cassazione, sentenze 8 agosto 1985 n. 4395 e 7 settembre 2009, n. 19289. (Sempre nella stessa ottica, l'azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è, salvo gli effetti dell'eventuale usucapione, imprescrittibile perché modellata sullo schema dell'actio negatoria servitutis, essendo rivolta non ad accertare il diritto di proprietà dell'attore, bensì a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù, Casssazione, sentenza 26 gennaio 2000, n 867. Da ultimo, nel senso che i poteri inerenti al diritto di proprietà, incluso quello di esigere il rispetto delle distanze, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi gli effetti dell'usucapione del diritto a mantenere la costruzione di distanza inferiore a quella legale: ne consegue che anche la domanda volta ad ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile, trattandosi di azione reale modellata sullo schema dell'actio negatoria servitutis, rivolta non ad accertare il diritto di proprietà dell'attore, ma a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù, Cassazione, ordinanza 31 maggio 2021, n. 15142).

Sempre nello stesso senso, per la precisazione che l'acquisto per usucapione di una servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici è ammissibile anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem, Cassazione, ordinanza 19 gennaio 2017, n. 1395; sentenza 18 febbraio 2013, n. 3979, in «Urbanistica e appalti», 2013, p 532, con nota di Ferrero A., «Violazione delle distanze legali e acquisto di servitù per usucapione».

Per l'affermazione, ancora, che al fine della determinazione del dies a quo per l'usucapione del diritto di servitù costituito dal mantenimento di una determinata opera a distanza illegale, deve farsi riferimento non al momento di inizio della costruzione, ma a quello nel quale questa sia venuta ad esistenza, mercé la realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, idonei a rivelare anche al titolare del fondo servente l'esistenza di uno stato di fatto coincidente con l'esercizio di un diritto reale di servitù, Cassazione, sentenze 29 dicembre 2005, n. 28784; 20 gennaio 2010, n. 934; 27 maggio 2016, n. 11052.

In termini opposti, rispetto alla giurisprudenza ricordata sopra, e, in particolare, nel senso che in materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi inammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme inderogabili degli strumenti urbanistici locali, non potendo l'ordinamento accordare tutela ad una situazione che, attraverso l'inerzia del vicino, determina l'aggiramento dell'interesse pubblico cui sono prevalentemente dirette le disposizioni violate, Cassazione, sentenza 3 ottobre 2007, n. 20769.

Per il rilievo che non è configurabile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale allorché risulti che, nel corso del tempo necessario ai fini di tale acquisto, l'originario manufatto, consistente, nella specie, in un rudere fatiscente, sia stato demolito e sostituito con un immobile avente una differente altezza ed una diversa localizzazione rispetto alle fondamenta ed all'area di sedime del preesistente, così integrando gli estremi di una nuova costruzione e non di un intervento di ristrutturazione, con conseguente venir meno dell'identità del bene occorrente per l'unitarietà del possesso ad usucapionem, Cassazione, sentenza 13 giugno 2013, n. 14902.

Per i giudici di merito, nel senso che in tema di distanze legali tra proprietà confinanti, può acquistarsi mediante usucapione la privata servitù, avente per oggetto la conservazione di manufatti sorti e tenuti a distanza inferiore a quella prescritta dalle norme codicistiche e dai regolamenti locali; se accertata l'avvenuta usucapione, la relativa sentenza va trascritta, Corte di Appello di Bari, sentenza 5 dicembre 2018, in «Foro padano», 2019, I, p. 283.