Immobili

È comune il cortile che ha la funzione di dare aria e luce agli ambienti che si affacciano

Lo ha ribadito la Cassazione con l'ordinanza n. 13317/2022

di Fulvio Pironti

Salvo espressa riserva di proprietà nel titolo costitutivo del condominio, il cortile rientra fra i beni comuni dell'edificio ed assolve alla primaria funzione di dare aria e luce alle unità immobiliari che si affacciano su di esso. E', questo, il principio ribadito dalla Cassazione con ordinanza numero 13317 pubblicata il 28 aprile 2022.

Il caso esaminato
Due condòmini evocavano altri due condòmini innanzi al tribunale chiedendo l'accertamento del cortile interno allo stabile sul quale si affacciavano le unità immobiliari esclusive delle parti. I convenuti avevano intercluso l'area cortilizia mediante posa in opera di un dissuasore. Resistevano invocando l'accertamento, in via riconvenzionale, del rapporto pertinenziale fra il cortile e l'unità immobiliare esclusiva. Il tribunale rigettava entrambe le domande. In particolare, per gli attori non riteneva raggiunta la prova del diritto rivendicato. Gli attori interponevano gravame mentre i convenuti spiegavano appello incidentale sostanzialmente riproponendo la riconvenzionale rigettata in prime cure. La Corte territoriale accoglieva l'appello respingendo quello incidentale perché tardivo.
Gli appellati ricorrevano in cassazione articolando una unica censura. Si dolevano della violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 Codice civile in quanto il giudice di appello aveva erroneamente qualificato comune la proprietà del cortile senza considerare che esso era destinato soltanto al servizio dei ricorrenti. Deducevano altresì che solo la loro proprietà aveva accesso al cortile. In conseguenza, non sussistevano i presupposti per configurare la comproprietà poiché il cortile era inaccessibile a vari proprietari essendo destinato, per oggettive caratteristiche strutturali, al solo servizio dei ricorrenti. Soggiungevano che gli immobili delle controparti avevano soltanto aperture con inferriate qualificabili come luci. Inoltre, avevano precedentemente proposto domanda di reintegra nel possesso di una servitù di passaggio su detto cortile così riconoscendo, sia pure in modo implicito, di non essere comproprietari.

La decisione della Cassazione
Tuttavia, la Corte Suprema ha rigettato il ricorso. Ha premesso che secondo l'insegnamento nomofilattico l'individuazione delle parti comuni risultanti dall'articolo 1117 Codice civile - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini, peraltro vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultano destinate obiettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (per tutte, Cassazione, Sezioni Unite, n. 7449/1993).
Dunque, l'articolo 1117 Codice civile non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condòmini. Determina un criterio di attribuzione della proprietà del bene suscettibile di essere superato attraverso la produzione di un titolo dimostrativo della proprietà esclusiva del bene in capo a un condomino o a terzi. O anche mediante dimostrazione, in ragione delle caratteristiche strutturali del bene, dell'asservimento ad esclusivo beneficio di una o più unità immobiliari.
La Corte territoriale ha ritenuto che lo spazio conteso esplicava, per propria natura, la funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi si affacciavano. Sulla base di tale presupposto ha ravvisato la proprietà condominiale in capo ad entrambe le parti. D'altronde, i ricorrenti non avevano allegato un titolo contrario idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva dell'area cortilizia. Ciò ha escluso il ricorso alle condizioni contemplate dall'articolo 1117 Codice civile volte al superamento della regola attributiva della proprietà dei beni in esso elencati.

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