Esecuzione specifica sul preliminare, no al trasferimento coattivo senza estremi della concessione edilizia

La Cassazione con l'ordinanza 18043/2020 chiarisce alcuni aspetti legati ai contratti preliminari e alla loro conclusione. In particolare, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, la sezione II di Piazza Cavour spiega che è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizione dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio, in ragione del fatto che avendo la pronuncia della sentenza di cui all'articolo 2932 del Cc funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti, senza che il limite predetto possa essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dall'articolo 40, comma 4, della legge n. 47 del 1985 (che espressamente consente la successiva "conferma", con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare.

Secondo la Suprema corte, anche gli atti di scioglimento delle comunioni relative a edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'articolo 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 per gli atti tra vivi aventi a oggetto diritti reali relativi a edifici realizzati prima della entrata in vigore della detta legge, ove dagli atti non risultino gli estremi della licenza o della concessione a edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero a essi non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967, e ciò a prescindere dal fatto che la comunione da sciogliere abbia natura ordinaria ovvero ereditaria, aggiungendo che la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.

Cassazione – Sezione II civile – Ordinanza 28 agosto 2020 n. 18043