Fotovoltaico e real estate, quando un’investimento si trasforma da necessità in opportunità

Il settore energetico nella sua essenzialità, inutile dirlo, sta osservando costanti evoluzioni, collegate, tra l’altro, alla necessità di stabilizzare – anche economicamente - i processi di approvvigionamento e di migliorare i sistemi di distribuzione, oltre che all’opportunità di efficientare la produzione ed il consumo di energia.

Tutti i settori economici sono coinvolti nel processo, ed il real estate (in senso lato) non fa eccezione, anzi!

Evidente lo stretto legame tra “produzione/distribuzione/consumo energetico” e mondo immobiliare, semplicemente pensando al tema efficienza energetica degli edifici (illuminazione, riscaldamento, raffreddamento, funzionamento dei beni strumentali etc.) con riflessi non esclusivamente in termini economici, ma anche di riduzione delle emissioni nocive. Consapevoli, tutti, della necessità, irreversibile, di tendere al pieno rispetto di nuovi parametri ambientali di provenienza internazionale, ma ormai ampiamente recepiti nell’ordinamento nazionale.

Senza contare che le nuove politiche per l’efficienza energetica rappresentano una preziosa occasione per ridisegnare e riqualificare le città, per renderle più sostenibili, più vivibili e al passo con le nuove tecnologie; non ci può essere infatti una transizione energetica efficace senza città sostenibili. Basti ricordare che le città in Italia sono responsabili di circa il 70% della CO2 emessa nell’atmosfera e la maggior parte della popolazione vive in ambienti urbani, una percentuale destinata ad aumentare.

In considerazione di quanto appena descritto, gli operatori economici con interesse nel settore immobiliare stanno adoperandosi per trasformare la necessità in opportunità.

Un esempio di certa attualità è l’utilizzo dei lastrici solari e/o di aree contigue all’immobile per la realizzazione di impianti fotovoltaici la cui energia sia destinata a copertura del fabbisogno energetico dell’immobile e dell’attività nello stesso svolta, ma anche alla libera vendita.

Essenziale per l’iniziativa è la disponibilità di un lastrico solare tale da consentire la realizzazione di un impianto dimensionato; a differenza di alcuni anni fa, si contano, infatti, sul mercato differenti iniziative di sviluppo di impianti che raggiungono dimensioni (in termini di energia producibile) di tutto rispetto (anche diversi MegaWatt), in grado appunto non solo di soddisfare le esigenze delle attività economiche svolte nell’immobile, ma anche di poter cedere l’energia prodotta in eccesso.

Importante per un miglior rendimento economico è naturalmente la presenza di uno o più operatori che svolgono nell’immobile attività con medie/alte necessità energetiche, tali comunque da giustificare l’investimento nel suo complesso.

Elementi, questi che frequentemente si rintracciano nel settore della logistica ed in quello dei centri commerciali/retail park che in tal senso sono tra i principali soggetti coinvolti in questo tipo di iniziative spesso anche nell’ambito degli strumenti della gestione collettiva del risparmio.

Si consideri inoltre che l’utilizzo di parte dell’energia in prossimità del luogo di produzione integra notevoli vantaggi, efficientando economicamente il valore di compravendita, razionalizzando la catena di produzione/utilizzo ed integrando benefici anche nei termini della certificazione (green) dell’energia utilizzata.

Aspetto non secondario riguarda le semplificazioni amministrative connesse alla fase di installazione degli impianti che viene ora considerata intervento di manutenzione ordinaria non subordinato, dunque, all’acquisizione di specifici permessi. Per completezza si segnala che l’istallazione “semplificata” può avvenire anche su strutture, manufatti e pertinenze diversi dagli edifici (ad esempio tettoie, pergole, depositi etc.).

Tornando alle implicazioni di mercato, i proprietari immobiliari che concedono in locazione gli immobili stanno mostrando crescente interesse per questo tipo di investimento con l’obiettivo di migliorare il rendimento economico dell’immobile (e si aggiunga, la sua valorizzazione) e anche il rating ESG.

Sotto un profilo economico infatti l’impianto potrà essere valorizzato attraverso tre principali modalità.

La prima consiste nella messa a disposizione dello stesso unitamente all’immobile con incremento del canone di locazione.

La seconda, diversamente, prevede che l’impianto sia esercito dal proprietario dell’immobile con cessione dell’energia al/ai conduttore/i, con immissione in rete dell’eventuale eccedenza. Questa modalità in specifici casi viene anche posta in essere con la costituzione di un veicolo intermedio la cui attività sia quella della produzione e vendita di energia elettrica.

La terza consiste nel concedere la disponibilità del lastrico ad un soggetto terzo (anche rispetto al conduttore) che a propria cura e spese realizzerà e gestirà l’impianto.

Non trascurabile anche il vantaggio in termini di sostenibilità ed ottica ESG e certificazione. Basti ricordare che una azienda che produce utilizzando energia da fonte rinnovabile certamente aumenta la commerciabilità del proprio prodotto, migliora il proprio rating ESG ed ottiene certificazioni di livello più alto.

Non va, infine, dimenticato che il settore è da tempo oggetto di sistemi di incentivi, in costante evoluzione, che mirano a permettere al sistema-Paese di raggiungere gli obiettivi di progressiva sostituzione delle fonti fossili con quelle rinnovabili indicati dall’Unione europea. Peraltro si noti che gli obblighi introdotti dalla recente Corporate Social Responsability Directive (c.d. CSRD) in tema di ESG, sono destinati a coinvolgere e conformare l’intero sistema economico, incidendo direttamente sulle politiche di integrazione dei fattori ESG adottate da tutti i soggetti con i quali collaborano le imprese gravate dall’obbligo di rendicontazione e coinvolti nella loro catena di fornitura, e ciò indipendentemente dal fatto che essi siano, o meno, soggetti alle previsioni della direttiva sul reporting di sostenibilità.

In conclusione, le iniziative sopra brevemente descritte sembrano decisamente apprezzate dal mercato e questo, si dovrebbe ritenere, in relazione alla più volte citata occasione di trasformare una necessità in una opportunità; in tal senso infatti il driver economico e l’ottica ESG combinano risultati numerici, bilancistici e di sostenibilità.

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*A cura di Francesco Assegnati - Partner, Francesco Piron - Partner e Giuseppe Serranò - Senior Associate - CBA Studio Legale e Tributario

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