Il condominio non può agire contro l'assegnatario della casa familiare

No all'azione diretta del condominio nei confronti dell'assegnatario della casa familiare neppure per le spese di gestione che sono effettivamente di sua competenza. L'azione diretta infatti è possibile soltanto nei confronti del proprietario che poi potrà eventualmente far valere eventuali obbligazioni a carico dell'ex. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 16613 depositata oggi, respingendo il ricorso di un condominio di Bari contro la ex moglie del proprietario dell'appartamento.

Confermata dunque la decisione del Tribunale che aveva accolto il ricorso della donna contro il decreto ingiuntivo ritenendo provato il difetto di legittimazione passiva rispetto alle pretese creditorie avanzate dal Condominio. Ella, infatti, era la "mera assegnataria della casa familiare - di proprietà esclusiva del coniuge - a seguito di separazione personale". Il soggetto assegnatario, proseguiva la decisione di 2° grado, "acquista un semplice diritto di godimento sul bene, inidoneo a far gravare sull'assegnatario medesimo l'obbligo di pagamento delle spese condominiali". Infine, sempre secondo il Tribunale, il principio per cui le spese condominiali concernenti la casa familiare oggetto di provvedimento di assegnazione restano a carico dell'assegnatario "spiega i propri effetti solo nei rapporti interni tra i coniugi, senza rivestire rilevanza alcuna nei confronti del condominio". Il Tribunale ha perciò revocato il decreto ingiuntivo.

Proposto ricorso, la Suprema corte l'ha bocciato ricordando che l'amministratore del condominio ha diritto di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune "direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, e cioè da ciascuno dei titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, restando esclusa un'azione diretta anche nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare (contro il quale può invece agire in risoluzione il locatore, ove si tratti di oneri posti a carico del locatario sulla base del rapporto contrattuale fra loro intercorrente), tant'è che si afferma risolutivamente che di fronte al condominio esistono solo i condomini".

Ora, prosegue il ragionamento, è corretto affermare che, per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali inerenti alla casa familiare, occorre distinguere tra le spese che sono dovute dal coniuge assegnatario, il quale utilizza in concreto l'immobile (per esempio, servizio di pulizia, riscaldamento) e quelle che rimangono a carico del coniuge proprietario esclusivo dell'immobile (per esempio, spese di manutenzione straordinaria). L'essenziale gratuità dell'assegnazione della casa familiare, infatti, non si estende alle spese correlate all'uso che in mancanza di un provvedimento espresso del giudice vanno a carico del coniuge assegnatario. Tale diritto, tuttavia, è un diritto personale di godimento "sui generis", sicché esso non rileva ai fini della pretesa dell'amministratore condominiale - ai sensi degli articoli 1123, 1130 n. 3 c.c. e 63, comma 1, disp. att. c.c. – volta a riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune, "restando esclusa un'azione diretta nei confronti dell'assegnatario della singola unità immobiliare".

Da qui l'affermazione del seguente principio di diritto: "L'amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l'esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall'effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un'azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell'unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento ‘sui generis'".

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