Immobili

Il nuovo classamento deve permettere al contribuente di capire i parametri utilizzati

L'Agenzia del territorio deve enunciare sia il fattore posizionale che quello edilizio

di Giampaolo Piagnerelli

In tema di nuovo classamento il contribuente deve essere messo nelle condizioni di conoscere tutti i parametri utilizzati dal Territorio nell'effettuare tale operazione. Lo chiarisce la Cassazione con l'ordinanza n. 9303/21.

I due fattori. Si legge nella decisione che ai fini dell'individuazione dell'esatto valore reddituale dell'immobile, indispensabile per l'attribuzione della classe, rileva sia il fattore posizionale, determinato in una microzona e delle qualità dei luoghi circostanti, sia il fattore edilizio, desumibile dai parametri distintivi del fabbricato e della singola unità immobiliare quali dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed esclusive e livello del piano. L'atto di classamento va necessariamente motivato e l'obbligo motivazionale deve soddisfare la conoscenza del contribuente nel senso che l'amministrazione finanziaria è tenuta a indicare nei suoi atti "i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisone dell'amministrazione". La dichiarazione a carico degli intestatari dell'immobile avviene con la presentazione al Territorio competente di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetti, geometri e altri) attivando la procedura Docfa. A fronte di tali dichiarazioni l'Ufficio può effettuare i dovuti controlli e attivare eventuali rettifiche d'ufficio, che vanno notificate ai soggetti intestatari. Quando è, invece, l'Agenzia del territorio a indicare un certo classamento questa dovrà indicare le trasformazioni edilizie intervenute e con altro atto il provvedimento con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona. Tali specificazioni sono necessarie per rendere possibile al contribuente di conoscere i presupposti del riclassamento.

Il principio di diritto. Di qui il principio di diritto secondo cui "In tema di estimo catastale, il nuovo classamento, soddisfa l'obbligo motivazionale se oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento tra il valore di mercato e il valore catastale…consente al contribuente di evincere gli elementi come la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata e che in concreto hanno inciso sul diverso classamento…".

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